不動産全体で、この春(2017年)の動きは一体どうだったのか?

h16年の公示価格が発表され、都市と地方の格差の広がり、1部都心部の異常高騰、都市部の横這い、主要都市の伸長などが報じられているが、これらは飽くまで、1月初めの話!。

国土交通省より、委託を受けた不動産鑑定士が、マニュアルに基づき鑑定した結果である。従って、今もこの状況が続いていると思う人が多い。しかし、足元を見ていないし、その先を読めていないことをシッカリと把握しておく必要が有る。


この春の現象は、都心6区(千代田、中央、新宿、渋谷、港、文京)は、マンション市場が圧倒的にシアーを占めるが、今春販売されたマンションは、余りにも比較できる要素が無い。特に、都心6区で70㎡で価格は「8,800万」である。23区内でも、5,760万である。もう年収700~900万クラスのサリーマンにはとても及ばない。

親からの住宅資金贈与1,500万、自己資金1,000万、計2,500万、ローン3,400万(初期費用140万含む)を組むと、毎月ローン支払い12.2万管理費等4万円月間計16.2万年間約200万近い支払いが30年以上続く、これが限界だ。

年収5~600万円の人は、23区内の良いマンションに住もうと思うな!


価格改定(=値下げ)が始まっている。

今販売しているマンションは、2年前に仕入れた土地だ、首都圏ではマンション用地の分捕り合戦が始まった時期(土地価格が異常な高騰が始まった時期である)。「ミニバブルが始まった!」と言われた時期で、外人の爆買いが話題になり始めた時期で観光客が、30%~も多くなり始めた時期であった。

ホテル不足が騒がれ、民泊なる流行語が始まった。従って、マンション業者とホテル業者が同じ土地をこぞってつり上げ、バカ高い価格が提示された。この先端を行ったのが「アパホテル」だ。都心を中心だけで、50棟のホテルを立てる目標を立て、地上げ業者の尻を叩き、用地取得に走った。今もこれは続いているが。

このような熾烈な高値買いに応じたマンション会社は、高い土地に建て当然価格は、従来より比較にならない価格設定をして今売出している。中央線沿いの490戸のマンションを一旦売り出した価格を、余りにも反応が悪く、止む無く見直しているが、せいぜい5~8%Downである。これでも厳しいと思う。

このような状態は、更に「春~夏~秋にかけ値下がり必至」とみるが、供給もそれほど多くなく少ない在庫を、少ないお客に売っていく姿が目に浮かぶ。

売りも、買いも、これをどう読むのかは、貴方の洞察力が試される!!








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