2017年02月26日
沼田 順

全額繰上返済で、手数料がかからないようにする裏技とは

沼田 順

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現在の住宅ローン繰上返済事情、ネットで繰上返済が主流に

昔は繰上返済など、本当に僅かな人しか利用しなかったのですが、お客様の間にも住宅ローンの知識が普及し、

繰上返済が一般的になりました。

一部繰上返済にも2種類あり、期間短縮型と返済額軽減型があります。

期間短縮型は、返済額に余裕がある人向けで、一部繰上返済したぶん、毎月の返済額は同じですが、

返済期間が短くなる分、返済すべき利息を減らせます。

また、返済額軽減型は、返済額に余裕がない人向けで、一部繰上返済したぶん、毎月の返済額は減らせますが、

返済期間に変わりがないため、利息の軽減効果は限られます。

返済額軽減型は、子供の学費などが必要になったときに、利用されると良いでしょう。

そして、この一部繰上返済ですが、金融機関やネット専業銀行であっても、インターネットから手続きする分には

手数料が無料、金融機関の対面でも手数料は5千円程度に抑えられています。

これらも、銀行間の住宅ローン競争のおかげと言って良く、余裕資金が出来たときは、インターネットから

手続きすれば、さらにお得感が増します。

ただし、住宅ローン控除を受けている間は、一部繰上返済は要注意です。

住宅ローン金利があまりにも低下しすぎたため、適用される住宅ローンの控除率との逆転現象が起きているのです。

簡単に説明すると、住宅ローン減税の控除率が1%、住宅ローン金利が0.5%だった場合、控除率の方が0.5%高いためです。


無理に繰上返済して住宅ローン残高を減らしてしまうと、住宅ローン残高にかかる0.5%分が無駄になってしまいます。

繰上返済は、住宅ローン減税期間終了後に行うのが、賢い判断と言えるでしょう。

どこも全額繰上返済は手数料がかかるが・・・

このように、一部繰上返済の手数料は軽減されましたが、住宅ローンの残高がゼロになる全額繰上返済に関しては、

金融機関やネット専業銀行は依然としてシビアです。

ネット専業銀行の一部に手数料無料がありますが、その他の金融機関は対面での取引が前提で、

手数料も1万円~5万円まで差があります。

この理由として全額繰上返済は、お客様が任意に行う場合以外に、物件の売買取引などで行われることも多く、

この場合、抵当権の抹消など、司法書士と連携しなければならないことも、影響しています。

物件売買の場合は、素直に全額繰上返済手数料を支払う必要がありますが、任意に全額繰上返済を行う場合は

手数料を節約できる裏技があります。

それは、最後の1回分の約定返済分だけ残して、一部繰上返済を行い、最後に普通に約定返済して、完済してしまう方法です。

簡単に説明すれば、最後の返済が8万円とした場合、期間短縮型の繰上返済で残高を8万円まで減らしておき、

最後の約定返済で8万円が引き落とされ、通常完済とする方法です。

これであれば、手数料無料で、全額繰上返済と同様の効果が得られます。

以上、ご参考にして頂けますと幸いです。

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