①適正な物件価格
不動産投資において、物件を購入する価格の適性をどのように決められていますか？
勿論、その地域の実際の取引データを確認することも大切ですが、よく使われる収益価格と積算価格について解説していきます。
収益価格は、物件を売買する時の物件概況書によく使われています。収益価格とは収入を利回りで割り戻して算定します。よく
いう「収益還元法」ですね。
積算価格は、金融機関が物件の融資額を評価する際によく使われます。積算価格とは土地の価格と建物の価格との合計額で算定
します。もう少し詳しく見ていきますね。
土地の積算価格の算定方法は、国税庁の「路線価」、市町村の「固定資産税評価額」、国土交通省の「公示価格」、都道府県の
「基準地価」、近隣相場や売買事例の価格に対して、土地の形状や接道状況などの要因を補正しながら算出します。
建物の積算価格の算定法は、少し難しいので、次の算式を参照にしてください。
積算の建物価格＝再調達価格×延べ床面積×（残耐用年数÷耐用年数）で計算されます。
再調達価格とは、建物を再度新築した場合の価格のことをいいます。実際には、建物の構造によって、新築時の単価は次のように
決められています。鉄筋コンクリート（RC）は２０万円／㎡、重量鉄骨は１８万円／㎡、木造と軽量鉄骨は１５万円／㎡です。
「残耐用年数÷耐用年数」は、建物の残価率を計算しています。法定耐用年数は、建物の構造により決まっています。鉄筋コンク
リート（RC）は４７年、重量鉄骨は３４年、木造は２２年などです。
例えば、築年数１１年の木造の場合だと、「（２２－１１）÷２２＝５０％」となります。耐用年数を超えた場合は、無価値とな
ります。
金融機関は、この積算価格をもとに独自の評価額を設定しています。フルローン融資を考える場合は、チェックすべき価格になり
ます。
②収益価格と利回り
次に物件概況書に記載されている収益価格が適正かどうか判断するときの利回りについてみていきます。
総収入を利回りで割り戻して収益価格を出すときに使われる利回りを、表面利回り（gross利回り）といいます。これに対し、総収入
から運営費用を引いた残りの総収益を利回りで割り戻すときに使われる利回りを、実質利回り(Net利回り)といいます。
利回りは収益物件の種類によっても変わってきます。収益物件の種類としては、賃貸マンション、オフィスビル、店舗ビル、倉庫、ホ
テルなどがあります。東京都心部などでの表面利回りは、賃貸マンション・・・５～６％、オフィスビル・・・６～７％、店舗ビル・
・・７～８％で推移しています。
この金額をもとに物件概況書の売却価格や表面利回りと比較してみることが、不動産投資を成功させる１つのポイントになります。
③インカムゲインとキャピタルゲイン
物件価格が分かって、表面利回りがチェックできれば、次は不動産投資のどこで利益を出すかを探っていきます。そこで重要になるのが
インカムゲインとキャピタルゲインになります。
インカムゲインとは、資産を保有することで継続的に得られる収入のことを言います。これに対しキャピタルゲインとは、保有していた
資産の値段が変動することによって得られる収益のことを言います。
