こんにちは。弁護士の大西敦です。
夫婦間、兄弟間、親族間で不動産を共有していることは決して珍しいことではありません。
各共有者は、共有物について、その持分に応じた使用をすることができます（民法２４９条）。
そして、共有物の管理行為は、持分の過半数でこれを行うことができます（民法２５２条本文）。管理行為というのは、共有物を利用したり、改良したりする行為を言います。
共有物を利用するというのは、例えば、共有物を賃貸に出す行為です。つまり、共有不動産を賃貸に出す場合には、持分の過半数の同意が必要ということです。
ただし、保存行為については、各共有者が単独で行うことができます。保存行為とは、財産の価値を維持するために必要な行為です。共有物に対する修理がこれに当たります。
さらに、共有物の変更行為は、共有者全員の同意が必要となります。変更行為とは、共有物の形状や性質を変える行為です。共有物を改築したりする行為、売却する行為が変更行為になります。
このように、不動産を共有している場合には当該不動産を自由に売却できないことになりますし、持分の過半数がない場合には賃貸に出すことができません。
さらに、相続を重ねることによって、共有者の人数が増加したり、誰が他の共有者なのかがわからないといったことが生じることも珍しいことではありません。共有者の一人が亡くなり、相続人がいないということもあります。
このような共有関係を解消する手段として、民法は、共有物分割請求に係る手続を定めています（２５６条以下）。
共有物を分割する方法としては、協議による分割と裁判による分割があります（民法２５８条）。
協議による分割は、各共有者が合意して行うものです。
土地の共有物分割としては、土地を分筆して分割する方法（具体的方法としては、相互に持分移転登記をすることになります。）、売却した上で代金を分ける方法、共有者の単独所有とした上で、他の共有者に価格賠償をする方法があります。
共有物分割の協議が整わない場合には、共有物分割請求の訴訟を提起することになります。裁判による分割は、「共有者間に協議が調わないとき」に行うこととされていますので（民法２５８条）、まずは協議による分割を試みなければなりません。
共有物分割請求訴訟は、他の共有者全員を被告にして、提起する必要があります。
裁判による分割については、現物分割によることが原則とされていますが、分割ができない場合、分割によってその価格を著しく減少させるおそれがある場合は、裁判所は競売を命じることができます（民法２５８条２項）。
また、裁判所は、現物分割だけではなく、分割請求者のみ持分の限度で分割し、残りの部分は他の共有として残すこと、そして、価格賠償による方法も認めています（最高裁昭和６２年４月２２日判決、最高裁平成８年１０月３１日判決）。
【民法】
（共有物の使用）
第２４９条 各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。
（共有物の変更）
第２５１条 各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。
（共有物の管理）
第２５２条 共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
（共有物の分割請求）
第２５６条 各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができる。ただし、五年を超えない期間内は分割をしない旨の契約をすることを妨げない。
２ 前項ただし書の契約は、更新することができる。ただし、その期間は、更新の時から５年を超えることができない。
（裁判による共有物の分割）
第２５８条 共有物の分割について共有者間に協議が調わないときは、その分割を裁判所に請求することができる。
２ 前項の場合において、共有物の現物を分割することができないとき、又は分割によってその価格を著しく減少させるおそれがあるときは、裁判所は、その競売を命ずることができる。
