2020年09月04日
不動産テック

事故物件にアレルギー反応示す金融機関(2ページ目)

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NIKKEI MARKS・花原浩二社長 撮影=リビンマガジンBiz



―管理会社が集客や募集する時に「成仏不動産」に物件掲載するためには、オーナーを説得しなければいけませんね。


載せたくない、オープンにしたくないというオーナーはたくさんいらっしゃいますね。ネットに公開するのではなく、希望者がいたら個別に説明して欲しいといった要望があるようです。


「隠して、売りたい」と、オーナーからはっきりと言われたこともあります。



―ユーザーの属性や特徴はありますか。


最初の頃は、高齢者や若い方がターゲットになると考えていましたが、実際の属性はバラバラでした。


ワンルームの物件の掲載が多いので、独身や単身世帯の方からの問い合わせは多いです。しかし、一軒家やファミリータイプの物件が出れば、普通の家族連れが買っていかれるので、傾向といえるような特徴はありません。あとは、海外の方からの問い合わせも増えています。


事故物件を入り口として家を探していて、通常の物件で決まることもあります。

精神的なハードルはあるとは思いますが、価格が安いのだし、ある程度の心理的なものは許容する方が増えているように感じます。



-事故物件は通常の物件に比べて、どれほど流通が鈍化するのでしょうか。何年も売れずに困っている物件も多いという印象があります。


実はそんなに変わらないと感じています。

どんな物件でも、どんなひどい現場があっても、価格が安くなった瞬間にすぐに売れてしまいます。


「成仏不動産」ができたことによって、人が亡くなって価値が下がった物件を探しやすくなり、「そんなの気にしない」、「安ければ我慢できる」という人がいることが、はっきり可視化されたイメージですね。



―投資用不動産で事故が起こった場合、銀行の担保評価は変わるのでしょうか。


担保評価は下がると思います。金融機関によって対応はバラバラですね。


事故があった不動産には一切、融資をしない金融機関もいらっしゃいますが、原則として物件次第というところが多いですね。物件次第というのは、どれだけ安くなるのか、金融機関でも指標が少ないので、お試しで融資してみますといったケースが多く、過去に何件か取り組んだことがある銀行では融通が利きやすいといったこともあります。しかし、ほとんどはキャッシュで買える投資家が買い付けています。


実需で買う方は、売ることが目的ではなく住むことが目的なので、融資について影響はありません。


当社が物件を買い取って、清掃してから、リノベーションして売却することもあります。ただ、仕入れの融資についてはほとんどダメです。金融機関によっては「成仏不動産」事業をするのであれば取引を考えますと言われたところもあります。



―金融機関はどういったリスクを感じているのでしょうか。


全く関係ないのに、犯罪に加担しているような印象を持たれてしまうようです。大きな銀行ほどそういった傾向ですね。


今後は、応援してくれる金融機関をもっと見つけないと進まないと思っています。結局、事故物件が必要以上に安価になってしまうのは、融資がつきづらいことも原因の一つであると思います。融資の現場で判断できるだけの実績がないので、本当に売れるのか誰にも分からない。だから、融資が渋られるので、買う側は現金だけで買えるくらい安くないと買えないという悪循環です。


当社でも取引した事例を溜めてデータベース化し、金融機関が安心して融資の枠を広げてもらうような動きも必要だと感じています。



―あまりに昔の事故の場合は載せないといったような、掲載物件のレギュレーションはあるのでしょうか。


ありません。

当社の考えでは、「もう何年、経ったから大丈夫」と判断するのは売り手・貸し手ではなく、買い手・借り手です。


「成仏不動産」には7つの分類に加えて、何年前事故が起こったのかを記載しており、それを見て買い手・借り手が判断するのが正しい告知方法だと考えています。


言うべきかどうかを、利益を損失する側が判断するのはおかしいと思っています。



―事故物件でよく話される事故が起こってから一組住んだら、次の人には告知義務がないというものは、全く法的根拠がありません。こうした間違った常識が語られるのはなぜでしょう。


次の人が住んだら告知義務はないという話は、「成仏不動産」事業を始めてからの1年で数百回聞いています。


死亡者がいた不動産の告知義務について判断を示した裁判は聞いたことがありませんが、損害賠償についての裁判がありました。


都内のアパートで自殺をした方がいて、遺族に対して亡くなった部屋の上下や左右の部屋でも何十年も家賃を下げることになり、得られるはずだった収入を請求するという裁判です。そのときに、契約期間の2年間だけ損失を支払うという判決があり、人が入れ替わったあとは補償しなくて良いという判決が出た。遺族の責任がどこまであるかを問うた裁判例にも関わらず、貸す側の告知基準として拡大解釈されているのだと思います。


一方で、2020年2月から、国交省が告知基準に関する検討会を始めたのですが、一向に検討が進んでいない印象です。



―不動産テック企業に取材をするなかで、よく「情報の透明性」や「情報の非対称性」という課題が出てきます。透明性のなかには、その物件にどういった人が住んでいたのか、そこで何が起こったのかというデータの蓄積も重要だと感じています。


そういったデータを持っている不動産会社はほとんどいませんね。

紙でしか残っていない。それこそブロックチェーンなどによって管理するべきです。


他の業界、例えば金融業界ではありえないことです。

情報を隠してインサイダー取引をしようものなら、一生そのレッテルを背負っていかなければなりません。しかし、不動産業界では平然と行われています。



―NIKKEI MARKS社が「成仏不動産」を打ち出したことによって、同業からの反発はなかったのでしょうか。


意外なことにありませんでした。


結構身構えていたのですが、怒られたこともないし、嫌がらせすらもありませんでした。実際のところ、不動産業界にも扱いに困っている人が多かったのでしょう。



次のページ:事故物件は増え続ける不動産業界に求められているものとは(3ページ目)


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