2017年04月06日
司法書士佐伯知哉

在外邦人の不動産売買~海外在住の日本人ですが何か?~

司法書士佐伯知哉

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司法書士の佐伯です。



今の世の中インターナショナルです!!




日本国内という枠に捉われず、どんどん海外に進出している企業や個人が増えています。



かくいう私も今の仕事に就く前は、パラオという国でスキューバーダイビングのインストラクターをしていました。パラオの前にはオーストラリアに居たこともあります。

元・海外在住者です。



ということで、今回は海外在住の方が日本に持っている不動産を売ったり買ったりするのにどういう登記手続きが必要か説明します。



今回は海外在住の日本人の場合について書きます。

外国人の場合ですと、また色々と手続きが違ってきますので。



まず、購入側の登記手続きです。

不動産登記の添付書類として、買主の存在証明として通常は住民票を添付します。

住民票は日本に住んでいなければ発行されませんので、海外在住ですと取得出来ません。

ですので、代替書面が必要になるのですが、

これは「在留証明書」という書類を居住国の日本大使館や領事館で取得します。

注意しなければいけないのが、日本に帰国時に在留証明書を取ろうとすると取れません。

「居住国」の日本大使館や領事館で取らなければなりません。



帰国してから色々書類を揃えようと思って、居住国で何もせずに戻って来てしまうと大変なことになりますのでご注意を!!



在留証明書を取る際には、提出先と使途の記載を求められますが、提出先は「法務局」、使途は「不動産登記」としておけばいいでしょう。



海外在住の場合は住宅ローンを通常は組めませんので、住宅ローンがある場合の手続きについては割愛します。



次に、売却側の登記手続きです。



登記簿上の住所と現住所が相違するかしないかで、めんどくささが全然違います。

まず、登記簿上の住所と現住所が一致する場合から行きます。



海外在住で登記簿上の住所と現住所が一致するということは、購入時も海外在住、今回売却する時も同じく海外在住(同じ住所で)ということです。



この場合の海外在住者の登記手続きに必要な固有書類は、「署名証明書」です。

本来、売主は印鑑証明書を不動産登記の際に添付するのですが、印鑑証明書は前述の住民票と同じく、日本に住んでいない人に対して発行はしてくれません(出来ません)。

ですので代替書面が必要となり、それが署名証明書なのです。



署名証明書はその人の署名を証明する書類(そのままやないかい!!)でして、これも居住国の日本大使館や総領事館で発行してもらうことが出来ます。



具体的には、署名を証明してもらいたい書類に、領事の面前で署名をし、本人であることを確認してもらったら、証明してもらいたい書類に合綴する形で発行してもらえます。



通常は不動産売買の登記手続きは司法書士に委任しますので、司法書士に対する委任状に署名証明書を付けてもらう形になります。



次に登記簿上の住所から住所移転がある場合です。

これはなかなか面倒です。



まず、住所変更がある場合に日本国内の住所移転では、住民票や戸籍の附票によって、住所の移転履歴を証明することが出来ます。

でも、日本の住所から外国に行ってしまうと、例えば「アメリカ合衆国○○州へ移転」くらいまでしか記載がありません。

また、居住国の方の住所証明書である在留証明書にも通常は前住所の記載はありません。

これでは、きちんと住所の移転履歴を証明できないのです。

まったく繋がりがつきませんからね。



こういった場合には、実務的には「上申書」という書類を作成し、法務局に対して、「住所は繋がっていないけど、この人は売主に間違いないので何卒手続きを進めて下さい、お願いします、本当にお願いします!!」といった内容の書類を添付します。



更に海外の居住国内で住所移転している場合はもっとやっかいで、こういった場合には在留証明書に住所の履歴の記載をしてもらうように依頼しなければなりません。

その場合には住所がどのように移ったかを証明する書類が必要となります。

何も言わなければ通常の在留証明書しか発行してもらえませんのでご注意を。



その他、売主側で用意するのは権利証となりますが、これは海外在住だろうとなかろうと変わりはありません。



ということで、海外在住の場合は普通の案件ではありませんので、色々とイレギュラーが生じます。

急な準備は出来ませんので、一般の方も不動産会社の方も早め早めにお知らせ下さい。

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