2017年03月06日
佐野 純一(現役大家FP)

《第1回》お宝物件はどこにある?〜収益物件の価格の決め方

佐野 純一(現役大家FP)

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みなさん、こんにちは。

「現役大家FP」の佐野です。


不動産投資のご相談を受けているとたまに「お宝物件を購入したい!」という方に出会うことがあります。


もちろん、不動産投資を志す人であれば誰だってお宝物件に巡り会いたいものですが(笑)、実際にはそうそうお目にかかれるものでもありません。


一般的にお宝物件とは「家賃収入の割に価格が安い物件」のことを指しますが、それではこの「物件の価格」というには一体どうやって決められるのでしょうか?


また、収益物件ではないご自宅でも、売ったり買ったりされた経験のある方で物件価格について悩まれたことのある方は多いのではないかと思います。


買う場合であったら同じエリアの似たような物件でなぜ販売価格が違うのか? 値段が高い物件にはその金額に見合った価値があるのか?


売る場合であればいったいいくらであれば買い手がつくのだろうか? 売れることだけ考えて安すぎる価格設定にしてしまわないだろうか?


なかなか「正解」出すのが難しい問題です。


      


そもそも不動産とは「この世の中で最も価格付けが難しいもの」だと言えるでしょう。他の工業製品等と違って、「同じものが二つない商品」だからです。


例えば、同じ新築マンションで同じ間取りの部屋でも階層によって価格が変わってきます。上の方の部屋が値段も高いケースが多いと思いますが、では1階上の階だといくら高いのが妥当なのか? これは買主側の主観の問題が大きいのかもしれません。


そんな中でも、不動産投資の対象となるいわゆる「収益物件」についてはその金額に比較的根拠があります。市場で売買されている収益物件がどんな考え方に基づいて決まっているのかみてみましょう。


収益物件に関わらず、一般的に不動産の価格の決め方は次の3つがあると言われています。


・原価法

・取引事例比較表

・収益還元法


それぞれどんな方法なのでしょうか?

まずは、次回にそれぞれの考え方を簡単にご紹介します。

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