2017年03月09日
佐野 純一(現役大家FP)

《第2回》お宝物件はどこにある?〜収益物件の価格の決め方

佐野 純一(現役大家FP)

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みなさん、こんにちは。

「現役大家FP」の佐野です。


収益物件の価格設定を考えるコラムの2回目(前回をお読みになっていない方はコチラから)。まずは価格を決める際の基本となる3つの考え方を見てみましょう。


①原価法

物件の再調達価格を基準とする方法です。簡単に言えば「もう一回作ったらいくらかかるか」をベースに「建築後○年経っているから、このぐらい価値が下がっているだろう」という数字を引くという計算方式です。


再調達価格という明確な数字がでる一方で、経年劣化の計算に明確な定義がないこと、再調達価格も時代によって変わることから完全に客観的な金額を出せるわけではない点に注意が必要です。


また造成地を除いて土地には再調達価格という考え方が馴染まないのもこの方法の弱点です。


②取引事例比較法

最近売買された事例から、条件の近いものを集めてその数字を基準に価格を決める方法です。


この「条件の近いもの」というのが曲者で、数ある条件の中でどれだけ近いものを集められるかがポイントです。何と言っても不動産は「同じものが二つ存在しない商品」ですから。


土地の価格基準として有名な公示地価は本来「土地の適正価格での取引」のためのものですから、この取引事例比較法と関連性が高いと言えるでしょう。


③収益還元法

「この不動産がどれほど稼いでくれるか?」から価格を求める方法です。


賃貸アパートなど事業性のある不動産を評価する時に有効ですが、自宅などの金額にも応用されます(マンションギャラリーに行くと「この部屋なら家賃○○万円で貸せますよ」と言われるのが典型的な例です)。


中古物件はある程度過去の実績を基準にできますが、新築物件の収益はあくまで予想ですので、その点は注意が必要です。


      


さて、収益物件の価格は名前からもお分かりの通り「収益還元法」が基準となります。どういった計算になるのか次回は具体例を挙げて考えることにします。

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