みなさん、こんにちは。

「現役大家FP」の佐野です。


相続不動産の行方を考えるコラムの2回目(前回をお読みになっていない方はコチラから)。今回は、アパートローンが不良債権化してしまう原因を掘り下げてみましょう。


前回、アパートローンが膨らんだ大きな原因は「相続税の増税」「マイナス金利」の二つだとご説明しました。これを聞いて違和感を覚えたとしたら、あなたはなかなかの経営センスをお持ちだと思います。


そうです、賃貸経営は規模の大小を問わず、立派な事業。事業を始めるのに経営計画と関係ない要素が大きなウエイトを占めているのは、なんとも不思議な話です。


端的に言えば、賃貸経営の知識を持たず、事業としての認識が甘い大家さんがあまりに多いのです。そんな大家さんの事業が行き詰まり、アパートローンが不良債権化するのは、金融庁でなくとも想像に難くありません。


そんな事業性のない収益物件を持っている大家さんは、ほとんどが自分で収支計画を立てません。アパートを建てる建設会社が持ってきた収支計画を頼りに、彼らの提案通りにアパートを建てることが多いのです。


でも、ちょっと待ってください。そんなに簡単に建設会社を信じても良いものでしょうか?


建設会社に限らず、私がファイナンシャルプランナーとして業者さんとお付き合いする時は、その会社の「利益構造」に着目することにしています。その会社が「どこで儲けるか」を知ることで、社員の行動原理が見えてくるからです。


          


地主さんのところにやってくる建設会社の「目的」はなんでしょうか?


地主さんに節税してもらいたい? もちろん違います。

地主さんに大家さんとして儲けてもらいたい? そんなことはこれっぽっちも考えていません。


建設会社の利益構造はアパート建築を受注して、建設費を稼ぐこと。

ですから、彼らの行動原理は「アパートを建てさせたい」。この一点につきます。


つまり、彼らの提案は始めから「アパートを建てることありき」なのです。


例えそのアパートの事業性に疑問符がついたとしても彼らには関係ありません。なんとかして地主にアパートを建てさせようとします。


大家を安心させる有名な手段として「サブリース」がありますが、あれは彼らの営業ツールでしかありません(サブリースのデメリットはまた改めてお話しします)。それどころか、「相続税の増税」も「マイナス金利」も彼らの手にかかると地主を口説くツールと化してしまうのです。


その結果、地主がどんな目にあうのか。次回、実例を紹介します。

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