2017年04月10日
佐藤大樹

不動産を使った投資の基礎

佐藤大樹

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どーも

まだまだ忙しい毎日を過ごす佐藤です。


今回は大きな価値を持っている不動産を投資の対象として考える「不動産投資」について話していきます。

売却することができる土地や建物などの不動産を運用し投資する不動産投資。投資のほうの利益が大きいのか、売却のほうの利益が大きいのかを先に考えておくことで、売却のあとに後悔することがなくなりますよ。

まずはこの投資のメリットとデメリットを見ていきましょう。


〇メリット

・安定収入が期待できる

・資産価値があり、必要なときには売却ができる

・担保価値があり、資金の借り入れが必要なときには担保にできる

〇デメリット

・賃貸の場合、空室時の借入返済が困難

・維持費や管理の手間がかかる

・税金がかかる


どのような投資の場合でも同じように、不動産投資においてもメリットとデメリットが存在します。この双方を知っておくことで、損の少ない投資が可能となります。


つぎに不動産投資の種類について見ていきましょう。


○一棟投資

・アパート ・マンション ・テナントビル

○区分投資

・分譲マンションの1戸

○戸建投資

・中古住宅(貸家)

○土地投資

・駐車場 ・リースバック


どの種類の投資も所有している土地や建物を誰かに貸すことで、家賃などの収入を得る方法となります。この収入の利益を事前に調べておくことで、損が少ない投資をすることができます。最後に利益を計算するときによく聞く用語について話していきます。


投資物件を紹介する広告などでよく見かける言葉に「利回り」という言葉があります。この利回りには「表面利回り」と「実質利回り」があり、どちらも投資物件のすべてが借りられている状況を想定して算出します。表面利回りは物件価値で家賃収入の総額を割ったもので、実質利回りは家賃収入から投資物件の運営にかかる経費などを差し引いたものを、物件価格にその物件の購入時にかかった経費などを足したもので割るという形になります。言葉だけではよくわからないので、下に数式の数式を参考にしてください。

・表面利回り=年間収入÷物件価格×100

・実質利回り=(年間収入-諸経費・税金)÷(物件価格+購入時の諸経費・税金)×100


もう1つ不動産投資の収益を考えるときに覚えておきたい言葉に「キャッシュフロー」があります。こちらは収入から支出(諸経費や税金)を差し引いて、最終的に残る現金のことを言います。

計算式としては キャッシュフロー=家賃収入-(借入金返済+諸経費・税金)となります。

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