2017年02月27日
佐藤 毅史(不動産スペシャリスト)

【不動産流通の新しい形へ①】宅建業法の部分改正に見る今後の不動産売買市場と市況

佐藤 毅史(不動産スペシャリスト)

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みなさまこんにちわ、不動産コンサルタントの佐藤毅史です。


先日笑点を見ていましたら、黄色い人がとても素敵な事をいっていました。


「1日1日は長いように感じるけど、1年はあっという間に過ぎ去ってしまう。気付けばもう2月末・・・」



我々は、自分の人生を生きている中でありながら、時に周囲に流されて主体性なく何となしに時間を浪費している。


その積み重ねで気付けばあっという間に今年も年越し・・・。


木久扇師匠の挨拶に感動して、つい冒頭紹介させていただきましたが、本題です。



皆さま、今更ですが最近このフレーズを聴かなくなったのではないでしょうか?


不動産業界でも、このフレーズを使う事はほぼなくなったといえます。


そのフレーズは、


『中古住宅』


であります。


何を今更!? と思われるかも知れません。実は、この言葉に代わる新しい言葉によって、市場整備とイメージ向上を国が旗振り役として実践している実際があります。


ちなみに、国や不動産業界では、



「既存住宅」



という新しい呼び方に変わっているのですが、その理由と背景を少し見ていきましょう。



人口減少と少子高齢化により、新しく新築住宅を作る必要性が少しずつ低くなってきている日本。


ハウスメーカーの多くは、売るための在庫という訳の分からぬ論理で不必要な住宅を無節操に大量供給しています。






野村総合研究所の統計によれば、今後もハウスメーカーが自制せずに無節操に現状並み水準の供給を続けた場合、空き家率が2033年には


30%を超えると試算しています。


つまり、3件に1件は空き家という恐ろしい状況になるという訳です。


しかし、日本では古くからの‘新築信仰宗教’


という訳の分からぬ新築こそ全てという論理もあり、中古市場の未整備が故の新築という他に選択肢が無く何となくで流通されていたり、無節操供給がなされてきた背景があります。



しかし、壊しては建てるというスクラップ&ビルドは環境にも悪影響なうえ、資源の利活用という面から見ても非効率です。






中古住宅という、‘古臭~い’イメージと、木造戸建住宅であれば築後20年すると価値がゼロ評価となる事などもあり、


世界的に見ても日本は既存住宅流通市場のシェアが極めて低い事が分かります。


図は国土交通省の公表している既存住宅流通シェアの国際比較ですが、先進国の多くは、



新築<既存


ということで、既存住宅を貴重な資源として、その利活用がベースになっている一方、日本は未だに発展途上国も驚くほどの新築住宅をつくり続けている現状があります。


中古住宅(失礼、既存住宅って言わないとですね・汗)


を適切に評価するために、評価制度や評価体系の整備が急がれている中、先ず国は、平成30年4月1日以降(来年)において、


宅地建物取引業法の一部を改正する法律を施行させる事になっています。以下は国土交通省のHPより転載しますが、


 本法律においては、建物状況調査(インスペクション)関係の規定について公布の日から2年以内、それ以外の規定について公布の日から1年以内の政令において定める日から施行することとしているため、下記の通り施行期日を定めます。

(1)建物状況調査(インスペクション)に関する規定の施行期日を平成30年4月1日とします。
既存の建物の取引における情報提供の充実を図るため、宅地建物取引業者に対し、以下の事項を義務付け。

  • 媒介契約において建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項を記載した書面の交付
  • 買主等に対して建物状況調査の結果の概要等を重要事項として説明
  • 売買等の契約の成立時に建物の状況について当事者の双方が確認した事項を記載した書面の交付


ざっくりと内容を申すと、既存住宅の評価体系を整備すべくインスペクションの実施や斡旋についての書面交付による義務化


というのが骨子になります。


いよいよ、新築から中古、失礼、既存住宅へのシフトが始まろうとしていますが、


ここには、少し怪しい話が潜んでいるのです!!!



それは、次回に・・・

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