2017年03月02日
佐藤 毅史(不動産スペシャリスト)

【不動産流通の新しい形へ②】新しい鑑定評価手法として導入が検討されている2つの手法~その1~

佐藤 毅史(不動産スペシャリスト)

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みなさまこんにちわ、不動産コンサルタントの佐藤毅史です。


先日コラムで書きました、


「中古住宅を既存住宅と改称して、中古住宅市場の整備を促す」



国と、とある不動産会社のバッタ(出来レース)にも近いコラボレーションの基、今後は既存住宅の価値が経年減価で0とはならずに、適切に管理をすれば、その分の価値を認めようという動きに変わろうとしています。


いわゆる、「新築→既存住宅への流れ」を作ろうとしている訳ですが、導入としてお話ししました先日のコラムはこちら↓



【不動産流通の新しい形へ①】宅建業法の部分改正に見る今後の不動産売買市場と市況



こちらでは、既存住宅の市場整備が為に既存住宅の品質や性能等の評価体系を定めたインスペクションの導入や斡旋等についての説明を、宅地建物取引業法の35条(重要事項説明書の交付・説明)において義務化する流れを作っています。具体的には平成30年4月1日からですが、


今後の鑑定評価の改定に伴う布石ともいえるものでした。


では、新しい鑑定評価手法として現在導入が検討されている2つの手法のうち、1つを見ていきましょう。



【その1 付加価値分をそのまま価格転嫁する方法】


 この方法は、いわゆる「1+1=2」というシンプルな方法です。


例えば、築15年の残存価値400万円の木造2階建ての一戸建てがあったとします。


ここに、500万円の付加価値の付く工事(認定の仕方や工事によるバリューアップ価額の評価法等の導入について要検討)を行い、不動産にバリューアップを行った場合、


今までであれば、状態を良くしてから売却するのは当たり前であり、工事をやっても価値増加はゼロであり、


だったら、やらない方が良いんじゃないの?


と云う状態でしたが、導入を検討している本制度では、


残存価値400万円+工事による価値増加額500万円=工事後の不動産価格900万円


として、工事による付加価値増加額を新しい不動産評価額として認めようとするものです。



今までは、売却の為に見栄えを良くする工事をしても、何らの増額も得られずじまいでしたが、


漸く、工事によるバリューアップ分は認めようとなったので、少しではありますが進展した制度といえます。


ただし、そもそも工事額は請け負う業者によってもまちまちとなりますし、どの工事をやればどれだけの評価額アップとなるのかなど、実施する工事の種類とそれに連動する評価額等の決定については議論を尽くさなければならないなど、導入には多くの壁があるのも事実です。


そして、何よりも、この評価方法では、何らの付加価値も生み出していない事が欠陥ともいえます。


ビジネスを考えれば分かると思います。


200円で仕入れたものを、200円で売る人がこの世の中にどれほどいるのでしょうか?


中古マンションの1室、リノベーションして、IKEAやニトリの家具でドレスアップして、実際に要した費用の40%割り増しで販売する、中古マンション買取再販業者であったり、内装リノベーション業者は世の中にたくさん存在します。



500万円の認定工事を行えば、その分の価値増加を認めると聞けば、今までよりは進んだ制度と言えるかも知れませんが、であるならば、やってもやらなくても、


結局は同じでしょ?



となるなど、本制度はまだまだ欠点といいますか、課題検討事項の多い制度ともいえます。


いずれにしても、試行錯誤の中で国もスクラップ&ビルドという壊して建てるの繰り返しによる生産性の無い行為の無謀さに漸く気付いたといえます。


新築→中古への流れを進めるべく、鑑定評価手法の変化は大きなうねりとなるのか?


一つ目は、シンプルな足し算の評価法でした。



次回は、2つ目の『鑑定評価革命』


ともいえる、衝撃的方法についてです。



キーワードは、


「美魔女」



乞うご期待!!



最後まで購読ありがとうございました。


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