2017年03月19日
佐藤 毅史(不動産スペシャリスト)

【不動産流通の新しい形へ⑤】新鑑定評価手法をいち早く導入した金融機関の特徴と今後の課題

佐藤 毅史(不動産スペシャリスト)

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みなさまこんにちわ、不動産コンサルタントの佐藤毅史です。


先日コラムで書きました、


「中古住宅を既存住宅と改称して、中古住宅市場の整備を促す」



国と、とある不動産会社のバッタ(出来レース)にも近いコラボレーションの基、今後は既存住宅の価値が経年減価で0とはならずに、適切に管理をすれば、その分の価値を認めようという動きに変わろうとしています。


いわゆる、「新築→既存住宅への流れ」を作ろうとしている訳ですが、導入としてお話ししました先日のコラムはこちら↓



【不動産流通の新しい形へ①】宅建業法の部分改正に見る今後の不動産売買市場と市況



【不動産流通の新しい形へ②】新しい鑑定評価手法として導入が検討されている2つの手法~その1~



【不動産流通の新しい形へ③】新しい鑑定評価手法として導入が検討されている2つの手法~その2~



【不動産流通の新しい形へ④】新鑑定評価手法の問題点とリスク




この鑑定評価導入により、修繕等の定期点検やメンテナンスをしっかりと行う事で築50年超の住宅の評価が、


「実質的な経過年数」


によって評価されることで、築10年相当として流通する可能性が広がってきます。

経済成長の鈍化(実質はマイナス)によって、日本人全体の所得の伸びは鈍化している中で、新築住宅を従来のように当たり前に購入する事が難しい時代において、また、

スクラップ&ビルドの終焉という、既存住宅の利活用という今後の成熟国家としての日本のとるべき方向性とも合致していることもあり、この方式はあと数年すれば、導入されるものと思われます。

最大の懸念は、融資実行する金融機関に革命ともいえる新しい評価法の導入による担保割れリスクを負わせている点ですが、

実は既に都内のとある信用金庫では、この米国式の新しい不動産鑑定評価手法によって融資の実行を行っているところがあります。

それは、東京都中野区に本店を構え、東京都・埼玉県・神奈川県の一部を事業区域として活動している、

西武信用金庫

です。

元々私自身も知っていましたが、印象としては、

イケイケの金融機関さん

と云うイメージでしたが、先般私が講師をしているとあるセミナーで

担当の庫員さんとお話をしまして、独自の評価法としてこれまで紹介してきた米国式経済耐用年数による不動産鑑定評価で融資を実行しているのです。

実のところ、新しい鑑定評価手法で融資を実行して無事に完済となれば良いのですが、もし仮に経済情勢の変化により返済が滞り、抵当権の実行により経済が実施された場合の貸金回収が不安というのが、金融機関側がこの新しい鑑定評価手法導入に躊躇する部分でもあるのですが、


仮に、金融機関が自ら評価を出すと共に、次の買主までコーディネートできれば、

競売なんぞ関係ない話になりますし、そもそも金融機関が売買契約のコーディネートも出来れば、問題も表面化しないともいえます。

つまり、従来通りの預金預かって融資してという旧態のビジネスではなくて、付加価値のある売買契約のコーディネートまで出来れば、本件融資に掛かる鑑定評価手法の導入は何ら問題ないはずなのです。

しかし、従来手法に凝り固まっている金融機関も多くいます。

そんな中、積極姿勢で融資をしている西武信用金庫の融資姿勢と中小企業支援の体制には、いちベンチャー企業の社長としても関心しておりますが、もし既存住宅を丁寧にリフォームしてお得に住みたい!じぶん好みに改造して、自分だけの家に住みたい方には、お勧めの金融機関かもしれません!!


下記URLより詳細を見てもらえれば幸いです。

http://www.seibushinkin.jp/housingloan/renovation.htm

最後まで購読ありがとうございました。





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