2017年01月29日
澤田 美智

不動産所得節税ガイド②減価償却費 中古資産を取得した場合

澤田 美智

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税理士の澤田美智です。


不動産所得節税ガイド ② 減価償却費 中古資産を取得した場合


中古資産を取得した場合には、耐用年数を短くすることができます。

新築の建物の耐用年数と同じではおかしいですよね?

法律では、その建物使用可能年数を見積り、その年数を耐用年数とし

ます。でもこの計算は難しいですよね?

実際には、簡便法による耐用年数で償却することになります。


① 法定耐用年数を超えている物件


木造住宅の法定耐用年数は20年ですが、建築後25年経過している木造住

宅を取得した場合等です。

この場合には次の計算で耐用年数を計算します。


 法定耐用年数 × 20%


つまり、木造住宅であれば、


 20年 × 20% = 4年 となります。


ただし、1年未満の場合には1年で償却、2年未満であれば2年で償却する

ことになります。


② 法定耐用年数の一部を経過している物件


木造住宅で建築後10年経過している者を取得した場合等です。

この場合には次の計算で耐用年数を計算します。


 (法定耐用年数 - 経過年数)+ 経過年数 × 20%


つまり、木造住宅であれば、


 (20年-10年) + 10年 × 20% = 12年 となります。


1年未満の端数がある場合には、切り捨てます。


例えば、12.5年 → 12年  となります。


③ 中古物件を購入した時に重要なこと!


前回のコラムでは、新築の建物の細分化について書かせていただきまし

た。新築の建物の場合には、細分化をすることが比較的簡単です。

でも中古物件の時には、建物明細書がないことの方が多いため、細分化

することが難しくなります。特にマンション等の場合には、もともと明

細書のようなものがないため、中古であればなおさら難しくなります。


中古物件の場合、簡単には分けられません。

実務上は簡便法として、本体70%、附属設備30%として按分する方

法があります。

しかし、根拠を示すことが難しいので、絶対に否認されない、とは言い

切れません。

否認されないためには、それなりの根拠が必要なため、確実な方法とし

ては不動産鑑定士に鑑定してもらう、ということになります。

鑑定費用がかかりますので、費用と節税額を天秤にかける、ということ

になります。

実際には、鑑定士に評価してもらった結果、附属設備がほぼ30%に近

い数字になることも多いため、かけ離れた数値ではないと思っておりま

す。

通常のたてものであれば、ほぼ大丈夫だと思いますが、建物本体が相当

に高額な場合等には考慮する必要があると思います。


次回は、「土地と建物按分について」の予定です。

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