2017年01月30日
澤田 美智

不動産所得節税ガイド③減価償却費 土地と建物の按分

澤田 美智

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税理士の澤田美智です。


不動産所得節税ガイド ③ 減価償却費 土地と建物の按分(1)


不動産を購入する場合、新築・中古にかかわらず、土地と建物の按分

が必要となります。しかし、新築物件については、販売業者がすでに

土地と建物の按分を決めていることが多いので、あまり悩むことは少

ないと思います。

やはり悩ましいのは、中古の物件を購入した場合です。


実は、建物の価格をいくらにするか、によって消費税額も違いますし、

減価償却費も違ってきます。不動産所得の節税を考える上では、非常

に重要なのです。減価償却できるのは建物部分のみだからです。


新築住宅を購入する場合には、土地と建物の按分はほぼ決まっています。

中古住宅を購入した場合には土地と建物が按分されていないことが、実

際にはほとんどです。

マンションを購入された時も、新築のマンションの場合には、購入価格の

うち消費税額がいくら、という表示がされています。消費税は建物にしか

かかりませんので、消費税額から建物の価格がわかるのです。

しかし中古物件(特にマンション)を購入する場合には、ほぼ消費税額が

決まっていません。つまり消費税額含みでの売買価格となっているのです。


だから、按分について知っておくことにより、減価償却を大きくできる工

夫ができるんです。


土地と建物の按分の原則


もともと売買契約を締結する際に、売買価格は不動産の総額で決めること

が多いですよね?

特にマンションの場合には、土地と建物を分けて売買価格を決めているこ

とはほぼありません。

では、どのように土地と建物の価格を決めたらいいのでしょうか。


買主と売主によって変わる


基本的に買主は、減価償却費を大きくとれる建物の価格が大きいほうが有利

となります。だから、できるだけ建物価格を大きくしてください、と売主に

お願いすることになります。


逆に売主側はどうでしょうか?


実は、売主が個人なのか法人なのかで有利不利が変わってきます。


売主が個人の場合、個人事業者で消費税の課税事業者である場合は別ですが、

基本的に消費税の納付義務のない一般の方の場合、特に建物価格が大きくな

ったからといって不利になることはありません。従って、交渉で建物価格を

大きくしてもらえる可能性が高いです。


売主が法人の場合には、交渉は難しくなる可能性があります。

法人で消費税の課税事業者の場合、建物の価格に対してのみ消費税が計算さ

れますので、建物の価格が高いほど税務署に支払う消費税額が高くなります。

従って、できるだけ建物の価格を低くして欲しい、ということになります。

交渉がうまくいけばよいのですが、うまくいかなかった場合には、一応の基

準がありますので、その基準によって按分することになります。


按分計算の基準


①固定資産税評価額に基づく方法

②土地価格を計算して売買価格から控除する方法

③建物価格を計算して売買価格から控除する方法

④土地価格と建物価格を計算して按分する方法


①は、固定資産税評価額がそもそも土地の価格を低めに設定しているため、

建物価格が低めに計算されてしまうことが多いです。

できれば、②から④のいずれかの方法により計算するほうが有利になることが

多いです。


次回は、②から④のそれぞれの按分方法について説明いたします。



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