2017年01月30日
澤田 美智

不動産所得節税ガイド ④ 減価償却費 建物と土地の按分(2)

澤田 美智

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税理士の澤田美智です。


不動産所得節税ガイド ④ 減価償却費 建物と土地の按分(2)


按分計算の基準



建物と土地の按分割合を決める基準としては次の方法が

あります。


①固定資産税評価額に基づく方法

②土地価格を計算して売買価格から控除する方法

③建物価格を計算して売買価格から控除する方法

④土地と建物の価格を計算して按分する方法


①固定資産税評価額に基づく方法


固定資産税評価額はもともと建物価格を低めに設定しているた

め、建物の按分割合が低くなってしまうことが多いです。

できれば、②から④のいずれかの方法により計算するほうが得

になることが多いです。


②土地価格を計算して売買価格から控除する方法



土地の価格を、路線価や公示価格、または最近の取引事例があ

れば、その金額によって土地の価格を計算します。

その土地の価格を売買価格から控除して、建物価格とする方法

です。


③建物価格を計算して売買価格から控除する方法



建物の再調達価格を計算します。

再調達価格とは、現時点で再建築した場合の価格です。

基準となる建築価格は、平米単価で概ね下記の通りです。


木造・軽量鉄骨15万円(12-15万円)
重量鉄骨18万円(15万円-18万円)
RC・SRC

19万円(18万円-20万円)


カッコ内の数値は、銀行による多少の違いをレンジで

示したものですので、この範囲内であれば安全な評価

と思われます。

この再調達価格の金額に延床面積を掛け、経過年数を

加味したものが建物の価格になります。経過年数は法

定耐用年数を上限として計算し、以下の通りです。


木造・軽量鉄骨22年
重量鉄骨34年
RC・SRC47年


建物の価格が計算できたら、売買価格から控除して土地

の価格を計算する方法です。


④土地と建物の価格を計算して按分する方法


②と③の価格を計算して、その割合により売買価格を按分

する方法です。


どの方法がベスト?


実務の場面では、①から④のすべての方法により計算して

みて一番有利となる方法により計算した割合で売主と交渉

することになります。


注意点としては、これらの交渉は、売買契約書に反映され

ますので、売買契約を締結する前に決めておかなければな

らない点です。

後から契約書を書き換えることは難しくなりますので、

売買価格が決まった時点で交渉をされる方がいいでしょう。












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