2017年03月30日
澤田 美智

賃貸アパートの空室が東京でも増えている!

澤田 美智

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税理士の澤田 美智です。


今回のテーマは「賃貸アパートの空室が東京でも増えている!」です。



新築の賃貸アパートの建築が増加しています。

この増加の要因として、相続税改正による相続税増税が挙げられます。

賃貸アパートを建築すると、相続税の節税になるからです。


例えば、


土地  1億円


を所有されていたとします。そのままでは、1億円の評価額となり、相続税が

課税されてしまいます。

この土地の上に賃貸アパートを建築したら、どうなるのでしょうか。


建物  2億円で建築したとします。

    建物の評価額は固定資産税評価額が相続税評価額となります。

    2億円で建築した建物の固定資産税の評価額は、ほぼ60%程度です。

    2億円 × 60% = 1億2,000万円

    更に貸家となりますので、70%の評価となります。

    1億2,000万円 × 70% = 8,400万円

    これが建物の評価額となります。


土地  貸家建付地となりますので、地域によって評価額に差はありますが、

    ほぼ80%程度の評価額になります。

    1億円 × 80% = 8,000万円


借入金 全額借入で建築したとします。

    2億円


アパート建築後の相続税評価額は


    8,400万円 + 8,000万円 - 20,000円 = ▲3,600万円


なんと、マイナス評価となるんです。


1億円の評価額で相続税率が30%だとすると、3,000万円の相続税額となります。

それが、0円となり、更に▲3,600万円は他の財産との相殺となるため、

3,600万円の30%の税金 1,080万円が安くなります。

合計で

3,000万円 + 1,080万円 = 4,080万円

の節税になる、という訳です。


これだけ聞けば、「やらなきゃ損!」ということで、賃貸アパートの建築が増加

しています。(もちろん増加の原因にはほかの要素もありますが)


でも、本当にお得なんでしょうか?

落とし穴はないのでしょうか?


実は、賃貸アパートについては、新築に限っても空室率が上がっているのです。

これは、地方だけではなく、首都圏のアパートについても同じなのです。

つまり、実際の賃貸需要以上に賃貸住宅が供給されている、ということです。




考えてみれば当然ですよね。

相続税が下がる、という節税目的でアパートを建築する人が急増していますが、

人口がそれだけ増えている訳ではありませんから。


もちろん、すべての賃貸アパートの空室率が上がっているわけではありません。

立地や建物の条件によってはずっと満室の物件もあります。成功している方も

たくさんいらっしゃいます。


ただ、相続税が安くなるから、と安易に賃貸アパートを建築することは、将来

その賃貸アパートを相続により取得される方に大きな借金を負わせることになり、

空室ばかりであれば、借金を返せませんし、最悪破産に追いやることにもなりか

ねません。

賃貸アパートの建築は「投資」です。

リスクのない投資はあり得ません。

しかし、不動産投資は、最小限のリスクに抑えることのできる「投資」である、

と私は考えております。

安易な投資判断は危険ですが、慎重な投資判断のもとになされれば、こんなに

素晴らしい投資はない、と思っています。


慎重な投資判断を!












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