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会社からのツールを鵜呑みにするリスクの警鐘を鳴らしたい
住まい専門の不動産コンサルタントの嶌田（しまだ）です。
前回のコラム「仕事欲しさに、理屈が破たんしている不動産査定」
※上記の題名をクリックしますと、掲載ページが開きます。
これの具体的な間違いを今回は、お話しさせて頂きます。
居住用物件なのに、そもそも３００万円の儲けが出るという結果になったのは、算出根拠が間違っていました。
建築をした会社さん、建物の床面積（建坪）３０坪で注文住宅を1,000万円以下で出来ます。
ＣＭでそのように大々的に告知を行なっているほどです。
会社としては、この価格でも利益は出るということですよね。
（実際には、それで満足できるパッケージ内容かは別問題。）
これに対し、不動産会社の査定書は1,800万円の価格を付けていました。
弊社は、お客様から調査依頼を請けましたので、実際にその建築会社の担当店舗（売主）に足を運びました。
建物や設備の仕様レベル、特徴、特別にお金を掛けた工事について聴取。
結果、特別な仕様はないことがわかりました。
今回の物件は1,800万円の物件として売主はみていないということです。
実際は1,200万円程度のようです。
原価ではなく、利益も見込んだ価格として。
なぜ、６００万円もの差が生じたのでしょう？
これは、木造の注文住宅の全国平均工事単価を引用していたからです。
今回は建売住宅なのに、１㎡単価を鵜呑みにしてしまったためです。
床面積と掛け合わせた時に、いくらになったのか？
その金額で実際と差異はないのか？
担当者が、この点を疑問に思わなかった結果です。
さらに、土地の1㎡あたりの価格は、対象物件から徒歩５分追加した地域の価格相場でした。
ここで査定額全体の価格調整をしたのでしょうかね・・・？
結果、土地の価格が３００万円安い設定
この為、合計３００万円の儲けが出るという査定書になっていたわけです。
私の査定では今回の物件は、販売価格は適正相場を設定している良心的な会社でした。
今回のような担当者都合の事象は少なくないと思います。
価格交渉については思うところがありますので、次のコラムで書かせて頂きます。
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