会社からのツールを鵜呑みにするリスクの警鐘を鳴らしたい

住まい専門の不動産コンサルタントの嶌田(しまだ)です。


前回のコラム「仕事欲しさに、理屈が破たんしている不動産査定」

※上記の題名をクリックしますと、掲載ページが開きます。

これの具体的な間違いを今回は、お話しさせて頂きます。



居住用物件なのに、そもそも300万円の儲けが出るという結果になったのは、算出根拠が間違っていました。

 

建築をした会社さん、建物の床面積(建坪)30坪で注文住宅を1,000万円以下で出来ます。

CMでそのように大々的に告知を行なっているほどです。

 

会社としては、この価格でも利益は出るということですよね。

(実際には、それで満足できるパッケージ内容かは別問題。)

 

これに対し、不動産会社の査定書は1,800万円の価格を付けていました。

 

弊社は、お客様から調査依頼を請けましたので、実際にその建築会社の担当店舗(売主)に足を運びました。

建物や設備の仕様レベル、特徴、特別にお金を掛けた工事について聴取

 

結果、特別な仕様はないことがわかりました。

 

今回の物件は1,800万円の物件として売主はみていないということです。

 

実際は1,200万円程度のようです。

原価ではなく、利益も見込んだ価格として。

 

なぜ、600万円もの差が生じたのでしょう?

 

これは、木造の注文住宅の全国平均工事単価を引用していたからです。

今回は建売住宅なのに、1㎡単価を鵜呑みにしてしまったためです。

 

床面積と掛け合わせた時に、いくらになったのか?

その金額で実際と差異はないのか?

担当者が、この点を疑問に思わなかった結果です。

 

さらに、土地の1㎡あたりの価格は、対象物件から徒歩5分追加した地域の価格相場でした。

ここで査定額全体の価格調整をしたのでしょうかね・・・?


結果、土地の価格が300万円安い設定

この為、合計300万円の儲けが出るという査定書になっていたわけです。

 

私の査定では今回の物件は、販売価格は適正相場を設定している良心的な会社でした


今回のような担当者都合の事象は少なくないと思います。

価格交渉については思うところがありますので、次のコラムで書かせて頂きます。

「大きな買い物だから」、その先は・・・?

※題名をクリックしますと、次のコラムが読めます。


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