こんにちは！
相続に特化した不動産コンサルタントの清水 稔です。
資産運用・資産形成の手段としては、国債、株、投資信託、債券、為替、金等様々な投資商品がありますが、長期運用・資産形成の一つとして、
『不動産投資』はお勧めです。
不動産投資と言えば、区分マンション、一棟アパート、一棟ビル、ホテル等規模・用途が様々ありますが、一般的に、サラリーマンや、OL、主婦、退職後の方等の個人が始めやすいのが、ワンルームマンションへの投資です。
ワンルームマンションは、1980年代後半～1990年前半のバブル時代に投資商品として開発され、瞬く間に投資ブームとなりました。当時は、ワンルームマンションを買って直ぐにでも売れば利益が得られる転売目的の投資商品となってしまい、資産形成というより、財テクの性格がとても強かった時代でした。バブル崩壊後は、海外から日本の不動産投資が注目され、ここで、収益還元法に基づく不動産価値という概念が定着しました。国内においても、転売利益（キャピタルゲイン）狙いから、将来の安定収入の確保（インカム）目的に投資志向も変化しており、不動産投資も、資産運用・資産形成の目的が強くなり、投資基準も資産性、収益性、居住性に重点を置くようになってきております。
不動産も車と同様、建物については償却資産として経年建物の資産価値が減少していきますので、土地価格が上昇しない限り、年数が経過した分不動産価格は下げるとういものです。現在は、金融緩和、東京オリンピック需要によって、土地の値上がり、建築費の高騰により、全体的に不動産価格が上がってはおります。また、日銀の金融政策においては、日本史上初めてのマイナス金利政策が導入されており、金融機関も資金の貸出対象を探しており、結果、不動産にも資金が流れる構図となっており、価格上昇の要因になっております。その後、金融の引き締めが始まり、建築需要が落ち着いたころには、一部のエリア以外では、不動産価格は横ばいか、下落傾向になると思われます。
現在、現在、都内の不動産利回りはネット（家賃収入から管理費・修繕積立金、固定資産税等を差し引いた純利回り）で3％～4％になります。現金で不動産を保有した場合、3％～4％で運用しているのと同様の効果があります。しかし、不動産投資は、金融機関から借り入れをして投資を行います。これをレバレッジ投資と言います。レバレッジ投資は、現金投資を少額に抑えて、投資効率を高めます。ちなみに、３０００万円の現金を運用しようとした場合、３０００万円を1戸の不動産に投資するのではなく、現金を５００万円入れて、２５００万円を借り入れを起こせれば、３０００万円の現金で６戸の不動産を購入することが可能となります。また、６戸の不動産に投資することによって、空室リスクなどを低く抑え、換金性も高まりまる等のメリットもあります。
ここで、問題なのが、物件選びと、先日投稿しました、資金調達方法になります。物件選びは、利回りだけで判断するのではなく、建物規模、仕上げ材、デザイン、間取り、使用されている設備、共用施設、駅からのアクセス、周辺環境、管理状況、家賃動向、管理費、修繕積立額の妥当性、様々な要素が影響してきます。また、資金調達の方法は、不動産賃貸経営の観点から慎重に選定しなければなりません。これらの投資判断を間違えると、せっかくの資産形成の為の不動産投資が、不安定な賃貸経営となり、資産を目減りさせる結果になりかねません。
このように、此れから、不動産投資を始められる方も、健全で安全な不動産投資（不動産経営）を行うのに、物件の選定と資金調達方法は大きな要因となります。不動産投資は、不動産賃貸経営です。不動産投資については、各販売会社が様々なテーマで、各地でセミナーが行われております。ご興味のある方は専門家に相談されたり、セミナーへ参加され勉強されることから始められては如何でしょうか？
