2016年10月11日
曽根 惠子

現金で節税!賃貸不動産を購入し財産を圧縮

曽根 惠子

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父親の相続の時に何も対策が出来なかった尾崎さん。母親の2次相続に向けて積極的に対策!

〔ご家族の状況〕

依頼者    尾崎さん(男性・40才代)
職業  会社員 
家族関係 母70代、長男50代、長女50代、二男40代、三男40代、二女40代

家系図 別途
財産の内容 自宅、駐車場、貸地、貸家、畑、預貯金

 

[課題]二次相続時に一次相続以上に相続税がかかる
尾崎さんの母親は、3年前に亡くなった父親の財産の半分を相続しました。父親は農家の長男で、祖父より多くの土地を相続し、貸家や駐車場にして不動産賃貸業を営んできました。一部の土地は国の施設に賃貸しており、土地の収益で生活できる立地にあります。
父親は節税しないと相続税が大変だと周りから言われながら、何も対策をしないうちに倒れて意識不明となり、そのまま数年後に亡くなりました。
所有地は全部現地調査多くの土地土地の評価を下げてできるだけの節税をしました。母親が健在なので、財産の半分を相続してもらったので、納税も少なくできたと言えます。
財産のほとんどが土地で、負債がないため、多額の相続税がかかることを覚悟しつつもできる節税はしたいと、次男の尾崎さんが中心となり、当社に依頼をされました。
尾崎さんの所有地は、不整形地や斜面の土地などがあり、全部を確認して評価を下げたことと半分は母親が相続し、納税を減らしました。子どもたちの相続税は土地を売却して済ませることができました。

母親が相続したのは生活費に充てられるようにと、主に賃貸収入が入る貸家、貸地と預貯金で、父親の財産の半分とはいえ、まとまった額になります。母親はまだ元気ですが、父親のように突然なことがないとも限りません。今度は少しでも節税対策をしたいと尾崎さんから相談がありました。


◆Step1◆特例や評価でできる節税(申告の時に出来ること)

尾崎さんは実家から離れて生活をしていますが、幸い、長男が母親と同居をしています。

長男が自宅を相続することについて、他のきょうだいは誰も異論はないので、小規模宅地の特例が適用できる状況は整っています。貸家や駐車場の土地の評価も確認してみましたが、自宅の330㎡を80%減額するのが一番効果できだと判断できました。

しかし、これだけでは、まだ多額の相続税がかかるため、次の提案をしました。


◆Step2◆  【資産組換】現金を不動産に組み替えして節税

母親の財産で目立つのが、現金の多さです。このままにすれば、納税資金にはなりますが節税はできないため、現金で賃貸不動産を購入して、節税することを提案しました。

全て不動産に換えてしまうと、万が一現金が必要になったときに困るという不安があるため、3分の1程度を残して対策することにしました。
アパート1棟を購入する選択肢もありますが、地震や火災によるリスクが高い為、区分収益マンションとしました。しかも、立地を変えて区分収益マンション5カ所を購入することで、どこかの物件で空室がでたり、事故が起きた場合でも、他の物件が稼働していれば損害は回避できます。
尾崎さんは、母親や兄弟の同意のもと、節税対策となる収益マンションの購入につき、すぐに決断をされ、契約も順調に進められ、対策ができたのです。
この収益マンションは、母親の自宅からは離れていますが、将来はご兄弟が1室ずつ所有することを前提として、立地を決めて購入しました。人気の高いところにあるため、賃貸需要が高く、いつでも賃借人が見つかる物件です。

定期預金では金利も低くあまり財産が増えないところが、母親の節税対策ができ、毎月、家賃収入が入るため、楽しみも増えたと言えます。分割の際も1室ずつ収益の上がる不動産を取得できるということで皆様納得されました。

 

[対策のポイント]
・現金は評価を下げることが出来ないため、そのまま持っているのは不利
・現金を収益不動産に組み替えることで評価額を大幅に下げることが出来る
・同じ立地ではなく、場所を変えて物件を分けることでリスク回避となる


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