みなさま、こんにちは。
㈱夢相続、相続コーディネート実務士の曽根惠子です。
私は30年前に不動産コンサルティング会社にて創業し、相続の取り組みも始めました。
今までに1万３０００人以上の方から相続相談を受けてアドバイスし、実務のサポートもしております。
相続のご相談はおひとりおひとり違いますので、本当にさまざまです。
そうしたご相談の一部をご紹介していきます。
二世帯住宅の名義、ほんとにその割合で大丈夫？
ご自宅の売却資金や退職金どう使う？
Ａさん(３０代・男性)のＡさんが、
二世帯住宅を建てる際の名義について相談に来られました。
Ａさん夫婦は３０代で、まだ子供はいないので、共働きをしています。
現在は職場に通いやすいエリアで賃貸住まいだといいます。
両親は６０代で、夫婦二人で生活をしていますが、その家が道路計画上となり、
国に5000万円で買収されることが決まりました。
そのため、住み替えをしなければならず、両親の年齢を考慮して、
一人息子のＡさん夫婦が一緒に住めるよう
二世帯住宅を購入することにしました。
探し始めてほどなく希望にかなう中古住宅がみつかり、
価格は１億2000万円。
購入するには、資金を用意しなければなりませんが、
自宅の売却代金5000万円は４年後、父親の退職金3000万円が
主な原資となりますが、現在手元にはありません。
そこで、Ａさん夫婦が金融機関から借り入れをすることにしましたが、
名義をどうすればいいか、相続税も視野に入れて決めるようにと、
金融機関から言われて困ってしまったということです。
父親の財産は自宅と預金、退職金を合わせると約１億円。
基礎控除は超えます。
そこで、住み替えの機に、相続税の節税もすることができれば安心です。
二世帯住宅の購入について考えると、最終的な資金の内訳は、
父親8000万円、ローン4000万円(Ａさん2500万円、Ａさんの妻1500万円)です。
最初は、Ａさん7500万円、Ａさんの妻4500万円のローンを組み、
購入することはできそうだということで、
そのままの割合で登記することが一般的です。
しかし、その後、退職金と売却代金で8000万円はローンを返済します。
そこで、お勧めしたのは
「不動産に父親の名義を入れておくこと」です。
父親67％、Ａさん21％、Ａさんの妻12％などの割合で共有名義にします。
最初は大部分がＡさん夫婦のローンなので、8000万円は父親に貸し付けます。
すると父親の財産は不動産評価となりますので、相続税は減らせるのです。
ところが、Ａさん夫婦の名義とすると、父親は8000万円を貸し付けることになり、
財産評価は減らせないのです。こうした検証をすることで、
Ａさんは評価の仕方がわかり、方向性が整理できたと、とてもすっきりして帰られました。
