2016年10月26日
高橋愛子

「安く不動産を買いたい!」競売物件と任意売却物件の違い

高橋愛子

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住宅ローン問題支援ネット の高橋愛子です。


先日、競売の入札へ行き、




入札から2週間後、、、



開札会場で、開札結果を確認。。


見事、落札しました。


私は主に任意売却の業務が多いのですが、


競売落札サポートもやっておりまして、落札率は8割をキープしています。


競売物件は最近とても人気で中々落札できない。。という現状があります。


それは、法律の改正により、手続きや法整備が進み、


一般消費者の方も競売物件の敷居が下がったことが挙げられます。


「競売物件は安く買える!」


というイメージが強く、競売入札を代行してくれる不動産業者さんも増え、


特に首都圏エリア等は、入札数も多く、落札価格が高騰しています。


不動産競売物件情報サイト(裁判所)

(参考)


ですが、落札価格が高騰しているとはいえ、


一般流通物件に比べると安く買えるのが競売物件かと言えます。



でも、競売物件にはリスクがあります。


安いからと言って、安易に手を出すと大変なことになります。


そこまで競売物件が安く手に入らない今は、任意売却物件の方が安く安全に不動産が買えると思います。



それでは、競売物件と任意売却物件はどう違うのでしょうか?


まとめてみました↓


■任意売却物件


通常の不動産取引と変わらず、宅地建物取引業法に基づき「取引される。」


・宅建業者である不動産業者が物件の調査をしてくれて、重要事項説明がある。

 つまり、消費者保護が手厚い。


・物件の内見ができる。


・瑕疵担保責任はないことがほとんどだが、事前に瑕疵が無いか確認できる。


・引渡し、明け渡しは契約通りに行われる。


・鍵の受領がある。


債務超過の物件や弁護士が介入した破産案件などは、

担保にとっている債権者の合意が不可欠で時間がかかることや

不明確なことがあることもあるが、通常の不動産取引のため、

契約に基づいて進んでいくのでリスクは少ない。




■競売物件


入札方式で、一番高値で入札した人が落札する権利があり、

売却決定が出て、一定の手続きをすれば、代金を納付すれば所有権が変わる。


競売物件は、民事執行法に基づき「処理される。」

そのため下記の通り、自己責任で行うことが多い。


・物件調査は自己責任で行わなくてはならない。

 3点セット(物件明細書、現況調査報告書、評価書)を見て、

 判断しなくてはならない。


・物件の内見はできない。
 

・瑕疵担保責任はない。


・明け渡し交渉などは競売で落札した人が自己責任で行う。

 明け渡し交渉が難しい場合は、強制執行手続きをしなくてはならず、

 費用と時間がかかる。


・鍵の受領や設備の保証はない。



つまり、管轄は裁判所だが、裁判所は仲介という立場ではないので、

不動産をお金に換える機関としての窓口。

何かあったら自己責任というリスクが伴う。




誰もが「不動産を安く買いたい!」と思うと思いますが、


競売物件は慎重に購入しないとあとでこんなはずじゃなかった!


など失敗することもあります。



任意売却物件、競売物件でお得に不動産を手に入れたいと


安易に飛びつくのではなく、やはり専門家に相談することをおすすめします。


競売物件は、競売サポートなどを行う業者さんも増えてきました↓


不動産競売物件情報981.jp



不動産は高い買い物ですから、慎重に。


安い物件には裏がある!と思って検討しましょう。






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