2016年10月31日
高橋愛子

【事例】再建築不可物件が再建築可になり、価格が倍に!

高橋愛子

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住宅ローン問題支援ネット の高橋愛子です。


私は、日々住宅ローン問題や投資ローン破綻に悩む相談者さんの解決に努めていますが、


ローン以外でも不動産に関わる色々な相談があります。


そんな事例をこちらでもご紹介したいと思います。


【相談内容】

Tさん 58歳

父が亡くなり、都内某所の実家が相続物件として残りました。(土地60坪)

50年以上住んでいた実家なので、建物は古く増築を繰り返していてほぼ使用は難しい状況です。

相続人は3人ですが、誰もこの物件に住むことは無いので、

売却して相続人3人で売却益を分けたいと思い、地元の不動産屋と

大手不動産会社に査定を出しました。

そうしたところ、この物件は「再建築不可」ということがわかり、

周辺の相場と比べ価格が半分位に下がってしまうとのこと。

元々、道路状況が悪いと思っていましたが、半分以下になってしまうのでしょうか。。



という相談内容でした。


調べてみると、周辺相場は、坪単価100万円位でした。

敷地延長という道路状況でしたので、多少下がったとして坪単価80万円は下らないエリアです。

ただし、問題は他の不動産業者が言うとおり、


「再建築不可」


ということです。


そのため、再建築不可でなければ、4,700万円前後ですが、査定価格は2,500万円前後でした。


なぜ再建築不可なのか?


建築基準法上の道路で道路の幅が4m以上ある道路に

敷地が2m以上接道していない土地は建物を新築することができない。


とされています。


Tさんの土地は、接道部分が1.97mしかなく、

2mが無いため、再建築ができない状況でした。


そのため、新しく建物を建てるのが困難なため、

リフォーム等でキレイにして住むか、賃貸で収益を上げるか、

ということになりますが、やはり、一般の再建築可物件に比べると

価値は下がってしまいます。


その理由としては、

・一般の住宅ローンが利用できないケースが多い。

・建て替えができないため土地としての評価しづらい。

・道路の幅が狭いので、リフォーム費用が高くつく。


などが挙げられますが、一番の理由は、

新築が建てられない。ということでしょうか。


長い将来で法改正があったりしたら話は別ですが、

中々あるものではありません。



Tさんは、価格は仕方が無いのか・・・とあきらめていましたが、

せっかくお父様が残してくれた思い出深い実家です。

できるだけ、良い条件で売りたいという希望がありました。


そこで注目したのは、接道部分の隣地の土地です↓


(※Tさんの土地・・土地A)


土地Aに隣接している土地Cの接面部分が更地になっており、

使用していない模様でした。

そこで、土地Cさんに土地を売ってもらえないかを交渉しました。

使っていない土地なら、売ってくれないかな・・と思ったのです。




交渉の仕方は色々とありますが、たいてい門前払いなことが多いです。


ただ、今回は粘り強い交渉とこれまでの近所付き合いもあり、


見事、土地を売ってもらえることになりました。


その面積、接道2mにするギリギリの面積だったため、数㎡を分筆(土地D)。


金額も周辺相場位で合意することができ、土地Aは再建築可物件になり、


相場の金額から解体費用、測量費用を差し引きましたが、


相場に近い4,000万円以上で売却をすることができました。





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