住宅ローン問題支援ネット の高橋愛子です。
任意売却物件や競売物件などを取り扱っている私のところには、
「安く投資不動産を買いたい！」
「儲かる物件を買いたい！」
というお客様のお問合せを多数いただきます。
そのお客様の多くは、
銀行融資を受けて購入される方です。
そのため、「銀行の融資がつかない」物件は対象にはならず、
いかに、「銀行融資がつく」物件かということが
「良い物件」だと思っている方が多いように思います。
私は、不動産投資をする上では、必ずしも銀行融資が付くから、
「良い物件」つまり「儲かる物件」ではないと思っています。
そこに目を向けるがために、誤った判断で不動産投資に失敗している
ケースもあるからです。
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自己破産する家主が増加↓
この記事にあるように、属性の良いサラリーマンなどを
カモにした（言い方は悪いですが）、不動産投資をすすめる業者がいたり、
金融機関と癒着？ということもあるようです。
そんな場合、銀行融資がつく物件だからと言って良い物件と言えるでしょうか？
投資物件の融資の銀行評価は、積算価格が出るか出ないかです。
積算価格とは？
土地と建物を別々に現在の価値で評価し、それを合わせた評価を言う。
積算価格の算出方法を「原価法」と呼ばれている。
土地の価値の評価の方法は、路線価や公示価格を元に価格を算出される。
建物の場合には再度新築した場合の価格を算出し、
その価格に残化率（価値が０になるまでの年数に対する新築から経過した年数の割合）
を掛け合わせたものから算出されている。
その金額が一番出るのが、
RC造（鉄筋コンクリート造）で、
新築価格は、20万円（㎡あたり）とされ、
耐用年数は、47年で計算されます。
※ちなみに、
重量鉄骨・・新築価格18万円（㎡あたり） 耐用年数34年
木造・・新築価格15万円（㎡あたり） 耐用年数22年
そのため、「RC物件は積算評価が取れるから融資が組みやすい」
ということで、銀行融資を利用して不動産投資をする人にとっては、
人気があるわけです。
でも、積算評価が出るから必ずしも良い物件とは限りません。
長期的に見た修繕費用や、空室リスクなど、
目先の賃料収入や銀行融資が出るから、と惑わされずに、
慎重に購入を検討するべきです。
「そんなに慎重に考えていたら、すぐに物件が無くなってしまう！」
と投資物件を買うことをゴールにしている方が見受けられます。
物件を買うことはゴールではなく、スタートです。
そこからどう資産として将来的に成功するか、ということを念頭に置いて、
この記事のように、
「投資」のつもりが、「破産」に追い込まれることの無いように
賢く不動産投資をしてほしいと思います。
不動産投資のアドバイスも行っております。
もちろん、購入前のご相談、不動産診断も、
購入後のお悩みも、お気軽にご相談ください。
