住宅情報誌をペラペラめくり中古物件を探していると、「閑静な住宅地!近くに病院やショッピングセンターも立地」とデカデカ書かれた宣伝文句に目が留まります。しげしげ眺めていると、米粒のような大きさで「要セットバック」の文字が。実はこのセットバック、閑静なことより、病院が近くにあるより、大切なチェックポイントです。

セットバックとは何か

セットバックとは、建築基準法に定められた土地利用上の制限です。

建築基準法42条1項では、建物の敷地は4m以上の道路に接していなければならないとされており、条件を満たさない敷地への建築は許可されません。ただし、昔からあった4m未満の道路に対しては同条2項により救済措置が設けられています。つまり、これらの道路は建築基準法に定める道路とみなし(これを二項道路と呼びます)、二項道路に接している敷地の既存建築物は適格とみなして、増改築を認めているのです。

ただし、増改築の際は、道路の中心線から2m後退した線を敷地との境界線とみなされます。つまり、建築許可を受けるためには敷地を道路の中心線から2mまで後退させなければいけないのです。この後退を「セットバック」と呼びます。

セットバックは不動産価格にも影響する

仮に接している道路の幅が3mの場合、道路の中心線から境界線までの距離は1.5mです。増改築に当たっては、敷地を中心線から2mまで後退させますので、後退幅は0.5mです。仮に20m道路に接していた場合、失われる敷地面積(セットバック面積)は10㎡です。セットバック面積の大きさは、当然不動産価格にも影響します。

二項道路が認められてきた経緯

建築基準法が昭和25年に施行される前の法律では、幅員2.7m以上の道路に接していれば建物の建築が認められてきました。当時は自動車も普及しておらず、この程度の幅員があれば十分だったのです。

住宅広告への表示義務

建築基準法では、要セットバックの敷地について、広告への表示義務を課しています。セットバック面積が敷地面積の10%を超える場合には、その面積も記載しなければなりません。

 
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