〇息子夫婦と同居することになり、敷地目いっぱいに2世帯住宅を建てたい
〇敷地面積が狭いので3階建て住宅を新築したい
〇自宅を改装してコンビニを開業したい
こうしたケースでは、その敷地が、都市計画上、何の用途地域にあたるのか、建ぺい率・容積率などの制限値はいくつなのかを確認しておかなければなりません。
都市計画上の用途地域とは
都市計画法では、野放図な市街地開発を防止するために、都道府県が都市計画を定めることとされています。このうち、すでに市街地を形成している地域や、10年以内に市街地としての開発が計画されている地域は、市街化地域として指定されます。その上で、市街化地域内は、都市計画に基づきいくつかの用途地域に指定されます。
用途地域の種類と規制
用途地域は第一種・第二種低層住居専用地域、第一種・第二種中高層住居専用地域、第一種・第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域、工業専用地域に区分され、それぞれに建築が許可される建物の用途や建物の大きさが規制されています。
建物の用途では、例えば第一種低層住居専用地域は、低層の住宅により閑静な住環境を維持する地域とされ、住宅以外で建築が認められるのは小中学校や診療所等に限られ、通常コンビニなどの商業施設を建築することはできません（床面積が50㎡以下の住居兼用商店は建築が認められるケースあり）。
建物の大きさでは、第一種低層住居専用地域が最も厳しく規制されますが、建ぺい率・容積率の制限値は同じ用途地域内でもばらつきがあり、所有する敷地に適用される制限値は都市計画図で確認する必要があります（自治体のホームページ上で閲覧できます）。
建ぺい率とは
敷地面積に対して、建物が建っている部分の面積（建坪面積）の割合を意味します。用途地域によって30％-80％の割合が指定されています。
容積率とは
敷地面積に対する床面積の割合を意味します。用途地域によって50％-1300％の割合が指定されています。
