2017年02月06日
谷口 佳央理

《 不動産を早く高く売るノウハウ(マンション区分編) 》

谷口 佳央理

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「不動産の売却をする方向けのコラムを。」とのご依頼をうけましたので連載3本アップいたします。

私自身は、お客様のニーズを拾って個々に色々な提案をしており、これらは過去に行った提案の中のほんの一握りにはなります。回答は一つではないかと思いますので、皆様の何かのヒントになればと思います。

 

 

《 不動産を早く高く売るノウハウ(マンション区分編)》

 

1、築年数がたっている物件

→思い切って売主にてリノベーションをして売却。

リノベーションの費用をかけてもそれ以上の金額で売れれば勝ちです。

現に、マンション区分買取再販業者は、古い不動産を購入して、リノベして利益を載せて転売して事業を成り立たせております。これを売主自らやってしまおうということです。

言うのは簡単ですが、ポイントはいくつかあります。


●内装テイスト:自分の好みを反映させるのではなく、これから売却する物件ですので、広く一般的に好まれる内装で仕上げる必要があります。


人気の間取りについて参照①


人気の間取りについて参照②


 

●目先のリノベーションするお金がない場合、

→リノベーション費用の支払いを分割にしてもらう。(不動産売却時に多くを払うようにする。)

→お金を借りる

市場価格で不動産を売却すれば、お金が手元にどれくらい残るかは計算可能です。

債務超過になっていなければ、資金調達はさほど難しくありません。

また、銀行以外の借入も可能です。

一見金利が多少高くても1年以内の短期であれば利息も大きくなりません。リノベーションをしてプラスのぞめる金額との比較となります。

 

 

2、築年数が浅い物件で、広い寝室や広いリビングがある場合

→広い寝室を2つに割ったり、広いリビングに1部屋追加したり(その逆もしかり)

  間取り変更案も出しその費用も考慮して金額の設定をする。

 

(具体例)

・プラン図

 


 


・1室広い寝室がある場合

将来的には、寝室に間仕切りを入れて寝室を分けることが可能です。お子様も家族計画にまだ可能性のある方などに向けてフレキシブルなプランとなり検討者の層が広がります。

 

 

●意図:今は物件を購入したい人はインターネットで検索して物件を探します。

一般的にはスーモやアットホームやホームズなどのポータルサイトに検索条件を入力してヒットするものから選んでいくことになります。探す方に【間取り】項目の入力があり3LDKで探す方は3LDKにチェックを入れて探すことになります。

そもそもの不動産会社による物件登録の時点で2LDKの登録をしていれば、3LDK検討者にはひっかからず、検討の余地にも入りません。

そこで、広くひっかけて目に触れてもらうため、

3LDKプラン

2LDKプラン

の両方で登録するようにします。

そうすることで、同じ不動産をより多くの方の検討物件に乗せてもらうことが可能です。

 

 

3、築年数が浅い物件

大幅なリフォームは必要ないかと思います。

基本クリーニング・クロス洗浄・フローリングワックスがけ程度をしてあげると内覧者の心象が良くなり指値も入りずらくなります。

さらに+αを行うのであれば、

・備え付けの棚をつけたりタイルを張ったり、一部アクセントクロスを入れる

→高級感を出す、現地に行った内見の時はもちろん、サイト上の写真映えを考える


これらにより、サイト上の写真が映え、反響数がぐっと増えます。

そもそも、一眼レフでの写真撮影・光の調整などは言うまでもないですが、その被写体となる物件自体の魅力を増しておくと、より早く成約につながります。


※汚れているクロスを交換するのであれば、どうせなら思い切ってアクセントクロスやタイルを取り入れても良いかもしれません。

  

 

 

 

 4、総論として・・・


『不動産・建築空間(内装)・ファイナンス・マーケティング』これらを総合的に提案できる方にご相談ができるかがカギとなります。

マンション区分の売却の仕事自体は仲介会社にとっては難しくないものです。

ただ、その売り方の戦略一つで成約価格は1割アップ以上も目指せるものです。

仲介手数料の安さだけで選ぶのではなく、きちんと3%、さらにプラスリフォーム代金を払ってでも最終的に手に残る金額が多くなるのであれば、それが正解だと思います。

きちんと売主様の目線に立って多角的な相談に乗ってくれるパートナーを見つけましょう!

 


不動産を高く売る方法(第二弾)に続く。


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