2017年02月08日
冨田 建 不動産鑑定士・会計士・税理士

これだけは押さえたい不動産売却時の確定申告~不動産を売却した時の税金はこうする

冨田 建 不動産鑑定士・会計士・税理士

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確定申告のシーズンが到来しましたね。


不動産を売却した方にとっては、所得税・住民税等がかかる場合があります。


が、一般の方には、『不動産を売却した時の税金』がどう計算されるのか、わかりにくいかもしれません。


そこで、マニアックなのは別として、一般的な場合について簡単に概要を説明したいと思います。



平たく言うと、

『課税(長期か短期か)譲渡所得金額=譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除』に税率をかけて算出します。


ここで、短期譲渡所得の場合は、所得税・復興特別所得税・住民税を合わせて39.63%、


長期譲渡所得の場合は20.315%となります。

※国税庁のサイト記載の計算例

長期譲渡所得の計算

短期譲渡所得の計算


なお、長期譲渡所得とは譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるものをいいます。


そして、短期譲渡所得とは譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下のものをいいます。



ただ、ここで注意したいのは、建物の取得費は、単純にその建物を取得した時の価格で判別するのではなく


経年を考慮して、要するに建物を使った期間の価値の減価 (減価償却)を考慮して、取得費を算定する点です。

※国税庁のサイト記載の建物の取得費の計算例

建物の取得費の計算



要するに、不動産の売却収入と、調達するのに要したコストや利用した価値や控除を比較して、


『もうけ』があれば、そのうちの39.63%か20.315%の税金は下さいねという話です。



ただ、純粋に稼ぎがある場合に、常に税金を課せられると、例えばマイホーム買い替えの時に思うような


買い替えができない場合もあります。


そこで、税制は、いくつかの『特別控除』の制度を用意し、稼ぎがあっても


特別控除分は所得税・復興特別所得税・住民税はいりませんという制度をつくりました。


※国税庁のサイト記載の特別控除の例

特別控除たちの例

マニアックな控除の例が多いですが、通常、よく使うのは


『マイホーム(居住用財産)を売った場合の3,000万円の特別控除の特例』ですので


一般の方は、マイホームを売却して『もうけ』があっても、3,000万円までは特別控除の特例があると


お考え頂ければ十分と思います。




と、まあ、簡単に不動産を売却した時の税制のメカニズムを解説しましたが、これらは毎年3月15日頃


以前の『確定申告』という手続きで税務署に申告をして税金を払うこととなります。


その際、例えば数十万円の雑収入の場合のような少額の確定申告ならばともかく、


結構な額のそれも通常はあまり頻繁ではない不動産売却時の確定申告は、一般の方がされるのは


建物の取得費で期間の価値の減価を考慮しなければいけない等、ちょっと荷が重いです。


また、マニアックな例(例えば、導入が予定される空き家税制に関連する場合等)の場合等、


税理士が専門的な見たら別途、注意を要する場合もあります。


ですので、不動産売買があった場合、お近くの税理士にご相談の上で、適切な申告をして頂ければと思います。




なお、例えば他士業の資格保持者や不動産業者等、税理士以外の者が


確定申告に限らず税務相談を含めた税務に関する個別具体的な案件の相談や申告その他の依頼を受ける事は


税理士法に反する行為です。


また、正規の税理士でないため、誤ったリードをされ納税者自身も痛い目にあう可能性も否定できません。


確定申告に限らず、例えば固定資産税や相続税等も含めて、


税制に関する事は必ず、正規の税理士(ないし税務署)にご相談される事をお勧めします









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