収益還元法の考え方
（不動産価格算定方法の１つ）
コーヒー１杯1,500円
今どき美味しいコーヒーを飲みたいと思ったら、
1杯100円でコンビニやファーストフード店で買えます。
そんな時代でも都心の1等地で雰囲気のある喫茶店に入ったら、
1杯1,500円のコーヒー！？
なんてことに驚いたことはありませんか？
どんなコーヒーが出てくるのか期待していたのですが、
残念ながら、私は「違いがわかる男」ではなかったようで、
入ったお店を間違えたなと思ってしまいました。
なぜ1,500円？
こういう時、あなたはどういう風に考えますか？
「1等地で賃料が高いから元を取るために、
1,500円にせざるを得ない」
みたいな会話をしたことはありませんか？
収益還元法とは？（不動産の価格を算定する方法の１つ）
不動産の価格の算定方法には大きく分けて3通りあります。
①近隣の過去の取引を参考にする方法
②その不動産を造り直す場合の金額
そして
③その不動産が稼ぎ出す収益（賃料）から逆算する方法。
今日は③の考え方を少しお伝えします。
賃料は喫茶店の利益に左右される
例えば、あなたがビルオーナーで、
喫茶店に貸そうとするとき、
賃料設定をどのように考えるでしょうか。
隣のビルのブランド店を参考にするでしょうか。
喫茶店側は事業計画を立て、
いくら払えば利益が出ると予想しています。
ビルオーナーも独自に
「この喫茶店はいくらの儲けがでるのか？」
と考えられれば賃料交渉をしやすくなります。
何となく近くのビルを参考にしているのが現状ですが・・・
喫茶店の収益性の考え方とは、
その「喫茶店のブランド」と
「この地域、このビル、想定するお客様を考えて、
1杯のコーヒーはいくらまでなら飲んでもらえ、
これくらい利益がでるはず」
「ここなら1杯1,500円で飲んでもらえ、利益がこれくらい出るから、
賃料はこれくらいだろう」という考え方です。
（ここまで考えているビルオーナーは少ないです）
だから1,500円！
コーヒーの値段は喫茶店の賃料額によって決まるのではなく、
場所、建物の種類・グレード、想定顧客によって決まるのです。
不動産価格はその収益性（賃料）に左右される
1杯1,500円のコーヒーでも商売が成り立つので、
賃料が高くなり、そのビルの収益性（賃料）が高くなるので、
不動産（ビル）の価格も高くなるのです。
最後までお付き合い頂き有難うございました。