2017年02月13日
土佐 文彦

不動産と借入金の関係(相続と投資)

土佐 文彦

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ご訪問頂きありがとうございます。


不動産投資では金融機関からの借入を活用することにより、
大きなメリットが2つ考えられます。


1、相続対策(不動産投資)として

2、不動産投資のレバレッジ効果


 1、相続時に借入金(負債)を資産から控除することができ、
   資産評価額を低くすることができます。
  

  (注意)借入金自体が相続税対策となる訳ではない。
    

    例)1億円の借入

      1億円借金しただけでは、

      1億円の現金(資産)と、
      1億円の借金(負債)ができるだけで、

      プラスマイナスゼロです。
      

      つまり、借入する前と後では相続税は変わりません。
      相続対策のためには借入れた1億円で不動産を購入し、
      資産の内容を 
      現金1億円 → 時価1億円の不動産
      に入れ替えます。
      

      そして、相続時に資産の評価をする際に、

      時価1億円の不動産は1億円とは評価されず、

      何割か評価が下がります。
      

      例えば、7,000万円で評価された場合、
      不動産7,000万円(資産) - 借入金1億円
      となり、相続財産は-3,000万円になるのです。
      

      他の相続財産が現金6,000万円のみとした場合、
      6,000万円+(-3,000万円)で、

      純資産が+3,000万円となり、
      基礎控除後に相続税がゼロになるのです。
      つまり、借入金自体が相続税対策ではないのです。


 2、レバレッジ効果

 
   レバレッジとは梃(てこ)です。
   梃の原理(小さな運動をより大きな運動に変えることができる)の梃です。
 

   この考え方を投資に取り入れ、借入によって、

   より収益性を向上させる効果をレバレッジ効果といいます。
  

 具体的に数字で考えましょう。

  

    例)1億円の収益ビルを購入
     ・年間家賃収入630万円 - 年間経費130万円 = 年間実質収入500万円
     ・自己資金1,000万円  銀行借入9,000万円 金利2% 年間支払利息180万円
   
   さて、このビルへの投資の収益性を考えてみましょう。
   
   1億円の投資に対し年間630万円の賃料収入ですので、
   表面(グロス)利回りは6.3%となります。
   
   さらに、経費控除後の実質収入は年間500万円ですので、
   実質(ネット)利回りは5%となります。
   
   ここからが本題です。
   実質収入500万円から利息180万円を差し引いたら
   手残りは320万円です。
   
   ただし、自己資金1,000万円で手残り320万円ですので、
   自己資金利回りは、なんと32%になるのです。
   税金を払っても20%程度は確保できます。

   
   投資不動産への実際の投下資金に対する利回りを
   自己資金利回りとかキャッシュ・オン・キャッシュともいいます。

   

  自己資金利回りを高めるためのポイント。
   ・表面利回りが高い物件選ぶ(競争が厳しいですが)
   ・賃貸経営上の経費を削減(実質利回りの向上)
   ・借入額の最大化
   ・借入金利の最小化


   ただし、売却時の購入者の想定利回りも
   念頭においておくことも必要です。

   最後までお付き合い頂きありがとうございます。

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