ご訪問頂きありがとうございます。
不動産投資では金融機関からの借入を活用することにより、
大きなメリットが2つ考えられます。
１、相続対策（不動産投資）として
２、不動産投資のレバレッジ効果
１、相続時に借入金（負債）を資産から控除することができ、
資産評価額を低くすることができます。
（注意）借入金自体が相続税対策となる訳ではない。
例）1億円の借入
1億円借金しただけでは、
1億円の現金（資産）と、
1億円の借金（負債）ができるだけで、
プラスマイナスゼロです。
つまり、借入する前と後では相続税は変わりません。
相続対策のためには借入れた1億円で不動産を購入し、
資産の内容を
現金1億円 → 時価1億円の不動産
に入れ替えます。
そして、相続時に資産の評価をする際に、
時価1億円の不動産は1億円とは評価されず、
何割か評価が下がります。
例えば、7,000万円で評価された場合、
不動産7,000万円（資産） － 借入金1億円
となり、相続財産は－3,000万円になるのです。
他の相続財産が現金6,000万円のみとした場合、
6,000万円＋（－3,000万円）で、
純資産が＋3,000万円となり、
基礎控除後に相続税がゼロになるのです。
つまり、借入金自体が相続税対策ではないのです。
２、レバレッジ効果
レバレッジとは梃（てこ）です。
梃の原理（小さな運動をより大きな運動に変えることができる）の梃です。
この考え方を投資に取り入れ、借入によって、
より収益性を向上させる効果をレバレッジ効果といいます。
具体的に数字で考えましょう。
例）１億円の収益ビルを購入
・年間家賃収入630万円 － 年間経費130万円 ＝ 年間実質収入500万円
・自己資金1,000万円 銀行借入9,000万円 金利2％ 年間支払利息180万円
さて、このビルへの投資の収益性を考えてみましょう。
1億円の投資に対し年間630万円の賃料収入ですので、
表面（グロス）利回りは6.3％となります。
さらに、経費控除後の実質収入は年間500万円ですので、
実質（ネット）利回りは5％となります。
ここからが本題です。
実質収入500万円から利息180万円を差し引いたら
手残りは320万円です。
ただし、自己資金1,000万円で手残り320万円ですので、
自己資金利回りは、なんと32％になるのです。
税金を払っても20％程度は確保できます。
投資不動産への実際の投下資金に対する利回りを
自己資金利回りとかキャッシュ・オン・キャッシュともいいます。
自己資金利回りを高めるためのポイント。
・表面利回りが高い物件選ぶ（競争が厳しいですが）
・賃貸経営上の経費を削減（実質利回りの向上）
・借入額の最大化
・借入金利の最小化
ただし、売却時の購入者の想定利回りも
念頭においておくことも必要です。
最後までお付き合い頂きありがとうございます。