不動産を売却する方の一番の関心事は、やはり売却価格だと思います。
不動産を売却するにはどうすれば良いのか？というお話をお伝えさせて頂きます。
不動産を売却する際に最も大事ななのは売却するパートナー選びです。
不動産を売却する場合には、不動産の仲介業者にご依頼し売却の活動をします。
その依頼する不動産の仲介業者で不動産が高く売れるか、安くなってしまうかは決まります。
なんだそんなことかと思う方も多いと思います。しかし、不動産の仲介業者選びは奥が深いのでポイントを見て行きましょう。
内科や外科、小児科など医者に専門分野があるように不動産にもに得意分野、不得意分野があるのはご存知でしょうか。
不動産を売却する上で、まずその不動産が実需なのか収益なのかによって大きく区分されます。
実需とは、一般エンドユーザーが使用するマイホームで使うマンションや戸建てなどの不動産です。
収益とは、投資家や資産家などが、その不動産を第三者に賃貸し収益を得る不動産です。
実需の場合は、価格を算出するのに用いられる方法が取引事例法という方法を用います。
取引事例法とは、周辺でいくらで売買されているのかを基に価格を算出していきます。
また事例の少ないエリアでは類似したエリアを使用したりします。
いわゆる相場は、土地の坪単価を指すことになります。
収益の場合は、収益還元法という方法用い、価格を算出します。
家賃と利回りを使って価格を算出します。一般的に利回りというと家賃収入÷物件価格で求める表面利回りを想像されると思いますが、投資分析を行う際の一つの指標に過ぎず、空室率、固定資産税や修繕費などの運営費等は加味されていないので、おおざっぱに数字を知るためのものです。
また、収益不動産の場合は組める融資や融資情勢によっても価格が変わるので、この点も加味します。
多くの方がイメージされるいわゆる不動産屋さんというのは、実需の売買をしている不動産業者です。収益不動産を適切に投資分析をして売買している業者は非常に少ないのが現状です。投資分析を行えない業者では、収益不動産の価格の算定は断片的にしか行えません。
このように不動産業者にも得意、不得意があるので、売却する不動産によって依頼するパートナーは選ばなければいけません。
不動産を高く売却する方法②では、この話を踏まえもう少し掘り下げてお伝えします。
