2017年03月19日
津山 角雄(つやま すみお)

不動産売却に影響する災害危険区域の指定を調べておこう

津山 角雄(つやま すみお)

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2011年3月11日。東日本大震災が起こった日です。すでに6年が過ぎますが、いまだに仮設で暮らす人々が多くいます。

昨年の熊本地震も含め、毎年のように地震や集中豪雨、大雪の被害が全国で起こっています。

不動産売却を行う際に、地震の起こりやすさや、崖崩れの危険性、浸水しやすい低地は評価額がどうしても下がってしまいます。このような災害の危険性が高い地域は、災害危険区域として指定されているのですが、事前に知っておくにはどのような方法があるのでしょうか。また、このような地域で不動産を所有している場合、売却を有利にするための方策はあるのでしょうか?



熊本地震では熊本城も被害に



■全国にたくさんある災害危険区域


現在、標高1m以下で、水害や津波の危険性がある地域は、国土面積の0.4%。そこに住む全人口の3.9%にあたる約490万人が危険に遭う可能性があります。一方、土砂崩れによる危険性などがある土砂災害危険区域は年々増加の傾向にあります。

これは農地の減少や森林の荒廃、森林を伐採しての宅地造成、地球温暖化によるゲリラ豪雨の増加などが要因として考えられています。


災害危険区域は各市町村で指定されます。指定までには、災害の危険性について十分な調査、住民への説明、ハザードマップの作成と避難計画等の作成が行われます。

指定後には、建築物を新しく建てる場合の規制や、災害に強い建物に改築する場合の補助金などによって、災害を少なくする施策がとられます。

しかし、災害危険区域に指定されると、土地価格の評価が下がるため、マンション住民などの間では資産価値が落ちるとして反対する動きがあるところもあります。



■災害危険区域の不動産売却について


自分が売却しようとする物件が災害危険区域内にあるかどうかを知るためには、各都道府県、あるいは市町村のホームページで公開されている資料で確認ができます。


土砂災害危険区域では、さらに警戒区域(通称イエローゾーン)、特別警戒区域(通称レッドゾーン)があり、ハザードマップに「危険な場所」と明記されます。

当然、このような地域は地価が下がる傾向にあるのですが、「そもそも警戒区域に指定されるようなところは過去に災害があったり、危険箇所として公表されていたりすることが多く、地価にすでに反映されています。」という専門家もいます。(AERA 2014年9月8日号より参照)

つまり、災害指定区域に指定されたからといって、価格動向にそれほど慌てることはないのです。

災害指定区域で建物を補強する必要がある場合には、市町村で補助を行っているところもあります。建物の売却を考える時には、補強しておく方が高く売れる確率は高いので、市町村でどのような補強が必要か、また、どのような補助があるかなどを調べておきましょう。


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