土地の所有者と賃貸住宅の経営者について考えてみましょう。
土地を借りて賃貸経営をする際はどのような点に注意すれば良いか？
また賃貸借と使用賃借の違いも説明しました。
○借地で賃貸経営するのは注意点も多い
土地の所有者と賃貸住宅経営者。
同一人物じゃないといけないかと言えば、当然そういうわけではありません。
土地を借りて、そこに住宅を建てて賃貸経営することも可能です。
その賃貸住宅の入居者と、土地の所有者の間には契約はないため、家賃としての利益は、すべて賃貸経営者のものとなります。
しかし賃貸経営者は借地に対しての費用を地主に支払う必要があるので、その分家賃として利益を上げなければマイナスとなってしまいます。
また建て替える場合や増築する場合、住宅を売却する場合などには、その都度地主の許可が必要。
他にも、最初から借りられる期限が決まっていて、期限がきたら更地にして返さなくてはいけない定期借地権など借地の種類によって契約は異なります。
借りた土地で賃貸経営を行うのは、このように注意点も多いので、契約内容をしっかりと把握しておくことが重要です。
○賃貸借と使用賃借とは
上記の賃貸借という方法以外にも、土地を借りて賃貸住宅経営をする方法があります。
それが使用賃借というもの。
わかりやすく言えば、親が所有している土地を、子供が借りてそこに住宅を建てて賃貸経営をするというケース。
大きな違いは、お金を支払って土地を借りるか、無償で土地を借りるかという点です。
そして土地の使用賃借をする際に注意したいのが、贈与税や相続税という税金の問題。
賃貸借の場合は権利金が必要なのに対し、親子間だから権利金は支払わなくていいというのが使用賃借。
となると、その権利金分を親から贈与されたと考えることもできると思います。
では贈与税が課税されるのかというと、使用賃借の場合は借地権はないために贈与税はかからないというのが答え。
注意したいのは、地代を払ってしまうこと。
もしも地代を親に支払ってしまえば、それは使用賃借ではなく賃貸借と見られてしまいます。
そうなると贈与税が課税されてしまうのです。
また使用賃借で、賃貸住宅を建てたとしても、その土地は貸家建付地とは認められません。
更地の評価となってしまうということも注意点のひとつです。
このように賃貸借と使用賃借では税金という面を見ても異なるのです。
○相続税対策なら土地の所有者が賃貸経営をするのが効果的
一番よくあるケースは、やはり土地の所有者と賃貸住宅経営者が同じというもの。
相続税の節税を目的として賃貸経営する場合でも、これが最も適した形と言えるでしょう。
またスタートして数年は不動産所得が税務上の赤字となってしまうことも少なくないので、所得税の節税にもつながります。
賃貸住宅の経営は土地を借りて行うこともできますが、やり方によって注意する点や税金の課税が異なるということを知っておきましょう。
