2017年03月30日
山岸ゆうたろう

韓国の不動産バブル崩壊問題って何?

山岸ゆうたろう

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不動産に頼っていた韓国経済。

なのですが韓国の不動産バブルも崩壊が近いと言われています。

韓国の不動産バブル、その崩壊問題とはいったいどんなものなのでしょう。


不安定な韓国経済の中でも、唯一不動産市場だけは伸び続けていました。

しかし不動産建設、不動産販売に頼り切っていた韓国経済ですが、とうとうそんな不動産バブルも崩壊が近いと言われています。

その韓国の不動産バブル崩壊問題とはどんなものなのでしょうか?

 

○韓国の契約制度

韓国には独自の賃貸契約形態があります。

契約する際に保証金を預け、月々の家賃を支払うウォルセ契約と、契約時にまとまった保証金を支払い月々の家賃は無償というチョンセ契約。

ウォルセの場合もチョンセの場合も、退去する際に保証金は返金される仕組みになっています。

しかし、家賃を支払う必要もなく、保証金も返してもらえるチェンセ契約はどのようにして成り立っているのでしょうか。

そこには契約の期間中に、家主はその保証金を運用できることになっているという理由があります。

チョンセ契約というのは、不動産が不足していて、銀行の利子が高かった、そんな時代に広まった契約形態。

チョンセでの預り金を運用することで、家賃の収入以上の利益を得ることが可能だったのです。

投資家たちは、このチョンセ運用金に加えてマンションを担保とした借り入れ金を利用して、次々と不動産を購入していきました。

 

○保証金だけのチョンセ契約では運用できなくなった

ソウルには国の人口の多くが集まり、土地の価格も上昇し続けていました。

そんなソウルの住宅は、保証金を支払えば無償で住めるチョンセ契約を主流として回っており、多くの市民が家賃を支払わずのうのうと生活していたのですが。

金利が下がり国の経済が悪化すると、保証金だけのチョンセ契約での運用が困難となってきたのです。

結果、月々の家賃が得られるウォルセ契約へと変更する家主も増えました。

そうしてソウル内でのチョンセ契約の不動産は減少することに。

しかし、そうなると家賃が支払えない住民も多く、ソウルから他の地域へと流れ出るという現象が起きました。

 

○住宅ローンの規制強化

同時に、家賃を支払うんだったら、自ら不動産を購入しようという動きもあったのですが。

日本とは違って、以前の韓国の住宅ローン審査は非常に甘く、支払い能力が不十分でも借り入れが可能でした。

しかしそんな住宅ローンの規制が厳しくなり、利払いのみの住宅ローンは組めなくなってしまっったのです。

これには、多くの人が不動産を買い、ローンの金利を払うために債務を抱える人が増加したという背景があります。

一定期間だけ利息を払って、不動産が値上がった時に売却するという今までしていた方法が不可能となりました。

必ず値上がりするものと考えられていた韓国の不動産ですが、購入する人が急激に減ってきたのです。

今後の韓国の不動産市場、経済動向が大いに注目されている状況となっています。 

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