二世帯住宅は個別に建てるよりもコスト面で勝るうえに相続時にもメリットがあります。一方、二世帯住宅も気になるが「収益性のある賃貸併用住宅も捨てがたい」という人も多いでしょう。どちらか迷う人は、両方を併用するという選択はいかがでしょうか。
「二世帯住宅」兼、「賃貸住宅」は可動性がカギ
二世帯住宅と賃貸併用住宅を実現するには、いくつかの道のりがありますが、最近の流行りはフレキシブルに対応できるタイプのようです。賃貸と居住を明確に区別するのではなく、居住環境の変化に合わせて変えられる、などの点です。いくつか例を見てみましょう。
親世帯＋子世帯＋賃貸部分
当初からすべてを兼ね備えた住宅を建てるタイプ。面積や予算に余裕があれば可能です。
当初は親世帯＋賃貸部分
当初は親世帯と賃貸部分ですが、いずれそこに子世代が入居します。最初が賃貸なので、基本的に完全分離型になります。
当初は親世帯＋子世帯
当初は通常の二世帯住宅ですが、親が1人亡くなったら親は子世帯の住居に移る、もしくは両親が亡くなり空きが出たら、親世帯の居住部分を賃貸用に転用します。
このように、いきなりすべての住宅を用意するのではなく、状況に応じて賃貸部分と居住部分を住み替えるという選択が人気です。理想は最初から二世帯住宅と賃貸住宅を兼ね備えた住宅かもしれませんが、面積や建ぺい率の問題で無理がある場合には可動性を設けて選択肢を広げられるのはうれしいですね。また、子世代の同居がまだ先であるため、同居までの間は賃貸として活用するといった場合にも有効です。
まずは「居住者の住み心地」を大事にしたい
賃貸部分を併せ持つことで将来的な住宅の価値が高まる可能性が大きいです。しかし、賃貸部分のために二世帯住宅のスペースが圧迫され、住みやすさが損なわれる可能性もあります。
そのような場合は、「親世帯と賃貸併用住宅（後に賃貸部分に子世帯が入居）」という方法が有効ですが、この場合親世帯と賃貸部分は完全分離型となります。後に子供世帯が賃貸部分に入居しても共用部分がないため子育て支援や家事の助け合いなど、二世帯住宅の恩恵を受けにくい造りになっている可能性もあります。賃貸併用住宅は土地活用、不動産投資の面からは大きなメリットがありますが、居住する家族の住み心地や世代間のつながりを忘れないようにしたいです。
賃貸併用住宅の注意点
不動産収益は大きな魅力ですが、賃貸部分を造ることで、その分予算もかかってきます。当初は二世帯住宅で、いずれ部屋に空きが出たら賃貸に転換しよう、という場合でも予算は多くなりがちです。賃貸に転用することを考えると、最初から遮音性を高くする、完全二世帯住宅にするなどコスト高だからです。
また、入居者との距離が近い分、クレームや要望などの要求に神経を使う可能性もあります。適切に対処すれば問題ありませんが、万が一こじれるとお互いに住みにくくなってしまいますね。特に二世帯住宅で賃貸併用の場合、賃借人にとってみれば親も子もすべてまとめて「大家さん一家」と考えるでしょう。親世帯、子世帯それぞれがトラブルや要望に対処できるよう、管理体制もしっかり連携しておきたいです。
話し合いを大切にしよう
相続時の事も考えて検討したいです。二世帯住宅というと、同居の子世帯が相続するという意識で行いうのが一般的ですが、他の兄弟姉妹にしてみればそういった感覚はないかもしれません。また、居住部分ならともかく賃貸部分対しては相続権を主張したい、という場合もあるでしょう。
事前に話し合っていても、想定外のことが起こる可能性はあります。しかし、だからといって見切り発車や成り行きで土地のことを決めるのはおすすめできません。想定外のときこそ、家族で乗り越えることができるよう、意思疎通をしっかりと行っていきましょう。
