アパート経営・マンション経営におけるリフォームの必要性

アパートやマンションをただ「貸す」だけではなく「経営」をしていくためには、建物のリフォームや修繕は避けて通れないものです。
アパート経営・マンション経営におけるリフォームの必要性について見ていきましょう。

アパート経営・マンション経営にリフォームは必要か

どんな新築のアパートやマンションでも必ず劣化してきます。
建てた時はもちろん新築でも、十年以上経過すれば設備も最新のものではなくなってきます。

例えば同じような家賃や立地で中の設備が新しいものと古いままのものを見比べた場合、新しい設備の物件を選ぶのが普通と言えるでしょう。
部屋をひと目見て「なんだか古臭い」と思われてしまったら、新しい入居者を確保する事は難しくなってしまいます。

最新とまでは行かなくても、古い設備は老朽化での故障などもあるので、リフォームは必要と言えるでしょう。
また設備だけでなく、水道管やガス管などの劣化、建物そのものの老朽化なども避けられませんので、建物の安全性や住み心地の良さを入居希望者にアピールするためにも、リフォームは必要と考えられます。

リフォームをすることのメリットとデメリット

リフォーム工事により建物が生き生きするというメリットがあります。

アパート経営・マンション経営で何よりも怖いのが「空室期間」です。
あまり手を加えない建物のまま何年も空き室が続く部屋があったりすると、誰も入居しようと思わないゴースト物件と思われてしまう危険性も出てきます。

しかし、あまり収益が見込めない物件にリフォーム費用をかけてしまうと、不動産経営がうまく立ちゆかなくなるケースもあります。
また、ニーズの合わないリフォームをしてしまい、余計に入居者が寄りつかなくなってしまう場合もあります。

地域の需要にあった設備などをリサーチし、経営計画の範囲内でリフォーム費用をねん出する事をおすすめします。

リフォーム費用にかかる目安は? リフォーム費用と修繕費の違いとは?

「リフォーム費用」には「修繕費」として仕分けられるタイプと、「資本的支出とみなすリフォーム工事」の2種類に分けられます。

修繕費とは、破損箇所の現状回復工事、建物を維持するために不可欠となる定期工事費の事で、経年劣化した付帯設備の交換も含まれます。
あくまでも現状の維持、もしくは現状回復を目的とするための費用です。

「資本的支出」とは付帯設備の新設費用、空室率を高めるためのデザイン変更にかかる費用、間取り変更にかかる工事費用など、物件の価値が上がるために行うものをさします。

どちらも必要経費として計上する事が可能ですが、詳しい仕訳は管理会社によってもまちまちで、ルールが明確化されていないのが現状です。
どちらか分からない場合は、管理会社の方に問い合わせてみましょう。

また、リフォーム工事の目安は「賃料の3年分」と言われています。
これはあくまでも目安なので、建物の傷みがひどかったり、大規模な修繕が必要な場合はその限りではありません。

リフォームの適正価格もはっきりとしたものはなく、請け負う会社次第となります。
自分の委託先の会社が適正な価格で工事を行ってくれるかどうか、管理会社任せにせず自分でも調べておきましょう。

空室対策としてリフォーム・リノベーションをすることのメリットやデメリット」も合わせてご参照ください。