アパート経営~相続税対策と基礎知識~

平成27年1月より相続税及び贈与税の税制が改正されました。特に基礎控除額が引き下げられ、これまで以上に課税対象になる方が増加します。節税対策としてアパート経営する方の増加が見込まれています。ここではなぜ、アパート経営が相続対策になるか説明します。

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  • アパート経営が何故相続対策になるのか
    平成27年度の相続税改正で今までの相続税非課税枠が大幅に縮小される事になりました。今後も土地活用をしたアパート経営による節税対策を行う方が増えると思います。それでは何故、アパート建設で節税対策になるのでしょうか。

    例えば現金5,000万円と相続税評価額の土地2,000万円を保有しているとします。この段階では相続税が課税される資産は7,000万円となります。 何もしない場合、平成27年以降、相続税が課税される可能性は高くあります(相続人の数によります)。もし現金5,000万円を利用してアパートを建てると、相続税は建物と土地に課税されます、土地の相続税評価額は2,000万円ですが、建物はいくらくらいになるのでしょうか。これは構造、規模等により決められるのですが、概ね2,000万円以下での評価額となります。アパート建設により建物2,000万円と土地2,000万円の合計4,000万円が相続税評価額になるわけです。アパートの場合、相続税評価額は「建設費ではない」という事です。これが相続対策に不動産が使われる大きな理由です。

  • アパート経営の基礎(費用について)
    前回のコラムではアパート経営の収入についてお話をさせて頂きましたが、今回は費用について考えみましょう。アパート経営は会社経営と同様に費用(コスト)を意識する事が重要なのは言うまでもありません。

    アパート経営の費用の例
    BMフィー(日常清掃、定期清掃、法定点検等)
    PMフィー(入居者管理費)
    水道光熱費(共用部の電灯、水道料)
    修繕費
    原状回復費(退去したお部屋の修繕)
    広告費(入居者募集)
    消耗品費(電球等)
    建物保険料
    減価償却費
    固都税(固定資産税、都市計画税)
    支払利息

    以上が代表的な項目になります。このコストの収入に対してのバランスが非常に重要となります。さて一般的に収入に対してどの位が目安でしょうか。減価償却費、固都税、支払利息を抜いた額で20~30%がひとつの目安となります。こうした目安を考えながらアパート経営の計画を立てる事で運用の失敗を回避できることに繋がります。

 

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事業内容 ・不動産投資資産形成サポート業務 ・賃貸管理業務
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氏名 堂下 葉
所属/役職 代表
資格 宅地建物取引主任者、不動産証券化協会認定マスター、証券アナリスト、全国経理教育協会簿記上級、日本商工会議所簿記2級、国際会計検定(BATIC)Accountant Level、証券外務員2種
電話番号 03-5623-2325