土地活用における一括借り上げ(サブリース)の仕組みとメリット・デメリット

有効な土地活用として注目されるサブリースは、オーナーが所有する物件の経営や管理を外部委託するもので、不動産賃貸においては転貸を目的とした一括借り上げのことを指します。
不動産投資が初めてで知識があまりないない人にとって挑戦しやすいなどメリットも多い反面、デメリットもあるため、よく理解してから検討する必要があります。

土地活用における一括借り上げ(サブリース)の仕組みとは

オーナーが所有するアパートやマンションの部屋を全てサブリースを行う業者が借り上げ、その業者が入居者を募集して運営するもので、一定の賃料をオーナーは業者から得られる仕組みです。

現状では、所有している不動産を一括借り上げしてもらう方法よりも、所有地や空き地などに新築物件を建てるなどの土地活用としてのパターンが多いようです。
入居者は業者と賃貸契約を結ぶので、入居者の管理はその業者に任せることができます。

また、サブリースにおいて多くの場合、空室があっても賃料が支払われる家賃保証が魅力となっています。
その代わり業者が保証する家賃は入居者が支払う家賃より低いのが一般的のようです。

このように自分の賃貸物件を家賃保証してもらいながら運営してもらう方法が、一括借り上げ(サブリース)です。

一括借り上げ(サブリース)のメリットについて

面倒な運営の手間が省け、空室や滞納など気にせず家賃保証してもらう形で業者に運営してもらえることがこのサブリースの魅力となっており、新たな土地活用の方法として取り入れる人が増えている理由です。

具体的には空室リスク、滞納リスクの回避、入居者の管理やトラブルの回避、収支管理や確定申告が簡素化できることなどが挙げられます。
運営を任せ賃貸収入が安定するという一括借り上げのメリットは、物件の新築や購入で借入れたローンの返済も安定して支払えることにつながります。

また、収支管理も簡素化できることもメリットとして挙げられます。
サブリースの業者と賃貸契約をすることは、入居者と個々で契約した場合に発生する家賃のやり取りや、入退去のたびに発生する費用を計上することがなく、シンプルな収支管理ができることも大きな魅力です。

一括借り上げ(サブリース)のデメリットについて

家賃収入から保証料などが引かれることで家賃収入を最大化できないことや、入居者の選別もできないこと、サブリースの業者の倒産リスクなどがデメリットとして挙げられます。

また、業者との契約トラブルが少なくないこともデメリットと言えます。
例えば、一定期間で建物のメンテナンスを条件とする契約や、指示通りメンテナンスしないと一方的に契約解除するなどの他、家賃値下げも一方的であるなど、トラブルの報告は少なくないのが現状です。

そしてメリットでもある家賃保証ですが、実際にその額は7~9割と幅広く、さらに低いケースもありますので、十分な収支計算をしていないと痛い目に遭うこともあります。
また、家賃保証をしなくてもよいという免責期間を設けている契約は注意です。
特に新築時や退去後に設定していることが多いので、最低でも免責期間を短くするのが大事です。