賃貸併用住宅の資産価値と評価方法について

不動産を所有しているからには、その資産価は高い方が良いと言えます。
どのようにしたら資産価値が上がるのか、また下がらないようにするための工夫はあるのでしょうか。

賃貸併用住宅の資産価値の決まり方、またその評価方法について紹介します。

土地選びが決め手

資産価値はその土地や物件が良いか悪いかを判断することであり、資産価値が高いと当然のことながら不動産売買時の価格を、有利に決められる材料の1つになります。
建物の間取りや設備など、賃貸併用住宅の入居者のニーズに合った居住スペースを提供できるかという点も、資産価値が高くなるポイントになります。

しかし、それ以上に重要なポイントとなるのは住居が建っているその土地の価値です。
賃貸併用住宅はどこに建てるかによって資産価値は大きく変動します。

土地は時間の経過に強い

新築の賃貸併用住宅の価値が100だとすると、建築から数十年経過したころには資産価値がほぼゼロになることも否定はできません。
人が住むことで、内装の劣化や建物そのものの老朽化が進むことが避けられないためです。

対して、土地は時間の経過に影響を受けにくい点が特徴にあります。
このことからも、賃貸併用住宅の資産価値を高めるためには、最初の土地選びが大切であることがわかります。

入居者が多く稼働率が高い

日本は現在少子高齢化が進んでおり、地方よりも都心部に人が集まる傾向にあります。
人口減少に伴って、地方の土地価格や家賃が下がることは避けられません。

大都市部に建物を建てるメリットとして、土地の価値が高い、高い家賃収入を得ることができるという点が挙げられます。
また、都市近郊部においては、大都市部と比較すると地価の価格が低くなってしまいますが、車で5分くらいのところに休日家族で行けるショッピングセンターがある、電車での大都市部へのアクセスが容易など、入居者のニーズにマッチする場合も多くあるため、稼働率を高める場合もあります。

賃貸併用住宅としての価値を高めるためには、稼働率の高さもポイントになります。

不動産の評価方法

不動産の評価額を決める方法は複数あります。

時価の他には、国土交通省が公表する「公示価格」、都道府県が公表する「基準地価」、国税庁が公表する「路線価」、市町村が公表する「固定資産税評価額」があります。
これらの評価方法に基づいて所有している不動産や土地の価値を評価することができます。

中でも固定資産税評価額は、固定資産税を計算する上でも基礎となるため、賃貸併用住宅をはじめとする不動産を所有している人に取っては身近なものになります。

固定資産評価額は、市町村から送られてくる納税通知書に同封された課税明細書で確認することができ、土地は公示価格の70%程度、建物は建築費の50%~70%程度と言われています。
ただし、建物は経年劣化を考慮して評価されるため、築年数が多くなるほど固定資産評価額も下がることになります。

資産価値の高い賃貸併用住宅を手に入れるためには、どの地域に物件を建築するかといことがポイントになります。
建築する地域の調査と併せて、入居者のターゲットを明確にすることで、資産価値を高める運営方法を見つけましょう。