土地活用で知っておきたいリスクと問題点

土地所有者にとって、保有している土地の税金対策や老後の収入などを考えて、効率的に活用したいというのはよくある願いです。
株や先物取引と違い、土地を活用することにはリスクが少ないように思えますが、リスクがあることを知らないと思わぬ落とし穴にはまることもあるので注意が必要です。

土地活用に潜む「資金面」でのリスクや問題点

土地活用では、土地だけあってもお金が入ってくるわけではありません。
土地を有効活用するためには、建物や駐車場などの設備を整えなければいけません。

アパートやマンションを建てるとなれば、多額の資金が必要となり、資金調達をするためには銀行などに借り入れをすることになります。
いくら家賃収入が期待できるからとはいえ、初期投資が大きければ、返済も利息負担も大きくなってしまいます。
資金を借りた金融業者の金利が高いと、さらに利息負担が高くなってしまいます。

また、空き室になって家賃収入が計画通り入らない可能性も排除できません。
もしも予想していた通りの家賃収入が入らず返済が滞ることになれば、担保となっている土地と建物が差し押さえられるというリスクもあります。

土地活用に潜む「運用面」でのリスクや問題点

土地の上に建物を用意したとして、それで安心とはなりません。

家賃を安定的に得たいならば、入居者が途絶えることなく入らなければいけないからです。
土地が駅から遠かったり、人気とはいえない地域であったりすると、どれだけデザインや機能性に優れた建物を用意したところで、入居者が来てくれる可能性も低くなります。

不動産会社や管理会社がどれだけ入居者を集めてくれるか、という点も大きな要素となります。
様々な要素をうまく生かさなければ、運用していく中で空き室リスクから逃れることが出来ません。

また、アパートやマンションは建築したら終わりではありません。
経年とともに建物や設備は老朽化してくるため、適切な点検や修繕を定期的に行う必要があります。

建物の修繕には多額の費用がかかるため、修繕積立金などを含め劣化を見越した上での賃料設定を行うなど、修繕計画をきちんと立てておくことが必要となります。

土地活用に潜む「マーケット面」でのリスクや問題点

土地活用もまた、経済活動の一種ですから市場の動向に大きく影響されます。

例えば、大きな企業の近くでアパート、マンション経営をしたとして、景気が良ければその企業で働く従業員が賃貸で入居してくれることが期待できるため、安定した収入を得ることが出来ます。
ところが一転して不景気になれば、事業縮小、オフィス移転といったことが起きて、退去してしまうかもしれないのです。

そういったマーケット面でのリスクは、個人での営業努力でなんとかなるレベルではないので、ほとんど打つ手がありません。
せいぜい、家賃を下げて入居へのハードルを低くする程度です。
しかし、家賃を下げてしまうと、たとえ入居者を確保できたところで、当初に見込んでいた家賃収入を得ることは難しくなります。

土地を有効に活用することで、節税や安定した収入を得ることにつながるというメリットがある一方、どのような土地活用の方法にも当然リスクはつきまといます。
土地活用の種類によって収益性やリスクも異なるため、どのような土地活用の方法が最適か目的や課題を明確にした上で、自身の知識を深めるだけでなく、専門家への相談も活用して上手に運用していきたいですね。