アパート経営・マンション経営における確定申告の方法

アパート経営やマンション経営をしている際には、確定申告が必要です。
特に青色申告をする場合は事務処理や計算が面倒だと言われていますが、期日通りに申告をしなければなりません。

アパート経営やマンション経営者が確定申告をする際の方法を紹介しましょう。

税金を納めるだけではない「確定申告」

所得にかかる税金は、自分で所得額と税額を計算し、納めることになっています。
これは不動産所得についても同様で、所得額(不動産所得と給与・退職所得以外の所得の合計額)が20万円以下である場合を除いて、確定申告は必ず必要です。

給与所得のみの生活だと確定申告の経験がないという方も多いようですが、これは、会社が代行して計算し、源泉徴収という形で税金を納めているためです。
給与所得者(サラリーマン)であっても、不動産所得のある人は税務署で確定申告をしなければいけません。

また、確定申告は税金を納めるためだけに行うものではありません。
特に経営スタート時に多いことですが、不動産所得がマイナスで、給与所得者として所得税の支払いがある場合は、確定申告によって税金を返金してもらうことができますので、見逃すわけにはいきません。

確定申告の期間と種類

確定申告は、毎年2月16日~3月15日に所轄税務署(直接、郵送、電子公告)で受け付けており、その申告方法には「青色申告」と「白色申告」があります。
事務処理は増えますが、青色申告でなければ受けられないメリットが多いため、是非、事前に「青色申告の承認に関する申請書」を税務署に提出するようにしましょう。

経営スタート時から「青色申告」としたい場合は、開業日から2か月以内(その年の1月15日以前に開業した場合は3月15日まで)、白色申告から青色申告に変更する場合は、変更する年の3月15日までに届出をすることが必要です。

確定申告の計算方法

今回は青色申告を前提とした確定申告の計算方法についてご紹介します。
(※青色申告と白色申告の違いについては『家賃収入がある場合の確定申告の方法と必要書類』をご参照ください。)

青色確定申告の書類は、「確定申告書B(第1表、第2表)」と「所得税青色申告決算書(不動産所得用)」の2種類です。

まずは、所得税青色申告決算書の記入から始まります。
1~3枚目の「損益計算書」と4枚目の「貸借対照表」で構成されており、この書類を完成させることで、所得金額が算出されます。

次いで「確定申告書B(第1表、第2表)」の記入をして、課税所得金額と納税額が算出されるという流れです。

これを計算式にしてみると、確定申告は、

  『(総収入金額-必要経費-青色申告特別控除額-所得控除額)×所得税率-所得税速算表による控除額=納税額 』

ということになります。

※「東日本大震災からの復興のための施策を実施するために必要な財源の確保に関する特別措置法」の施行により、平成49年まで上記所得税に復興特別所得税が加算されます。

「確定申告」という響きだけで、恐ろしく難しいことのように思えますが、順を追って記入を進めていけば怖いものではありません。
それでも、細かい所に多く手間がかかり、ミスが多くなってしまう可能性もあります。
最初のうちは、税理士に相談する、税務署に早めに行って、細かくチェックしてもらうなどの時間を用意することが大切です。

節税効果

確定申告は、税金を納めるためだけのものと思われがちですが、実際には、節税につながる面も持っています。

・損益通算
先ほど、『不動産所得がマイナスで、給与所得者として所得税の支払いがある場合は、確定申告によって税金を返金してもらうことができます』とお伝えしました。
これは損益通算による税金の返金(還付)を指します。

不動産所得がマイナスの場合は、既に源泉徴収で前払いされていた所得税が戻ってくるわけです。
ちなみに、給与所得以外にも、事業所得、公的年金のような雑所得、譲渡所得等も通算することができます。

・減価償却
上記で述べた通り、不動産所得がマイナスの場合は、損益通算により税額を抑えることができます。
これに一役買っているのが、減価償却費です。

減価償却費は税務上は必要経費となるため、アパート経営・マンション経営初期においては大きな赤字要素です。
ですが、実際には費用(現金支出)が発生しているわけではないため、所得税・住民税を軽減してくれる黒字要素であり、キャッシュフロー上、重要な役割を担ってくれます。
(※詳しくは『アパート経営・マンション経営でキャッシュフローを実現するには』をご参照ください。)

ちなみに、青色申告をおすすめする理由も、この節税効果にあります。
最大で65万円の控除が受けられる、専従者給与を全額経費にできる、損失を繰り越すことができるという節税ポイントは、事務処理が増えたとしても享受したい大きなメリットです。

納税額を決定する確定申告。
正しく納税するため、青色申告のメリットを受けるためには、年間を通した準備が必要です。

帳簿を日々作成する、必要経費への意識を欠かさないなど、始めは慣れない作業で大変かも知れませんが、アパート経営・マンション経営をスタートできたからこその経験でもあります。
1年間の集大成が数字となって表れる作業なのだと、経営者意識を持って臨みたいですね。