アパート経営・マンション経営にかかる税金と税金対策

マンションやアパートを貸して収入を得ていると税金が掛かりますが、どんな税金がかかるのでしょうか。
ここでは個人が経営している視点で見ていきましょう。

アパート経営・マンション経営にかかる税金

アパート経営・マンション経営に掛かる主な税金は、所得税と住民税、消費税です。

所得税とは1月から12月までの収入に対してかかる税金です。
住民税は、所得税とほぼ一緒ですが、収める場所が国か地方自治体かの違いだと考えて頂ければ結構です。

消費税は、駐車場や貸店舗など、居住用ではない物件を貸して受け取る賃料(課税売上)にかかります。

それぞれの税金の特徴

所得税は、まず一年間の収入を給与所得や事業所得などの所得に分類し、それぞれの所得金額を計算して合計額を算出します。
アパート経営・マンション経営は不動産所得に該当し、その所得金額は、部屋を貸して受け取る家賃から、それに対応する必要経費を差し引いて求めます。

次に、その合計額から扶養控除や配偶者控除などの所得控除を差し引き、課税所得を算出します。
その課税所得に所得税率を掛けて、所得税を求めます。

アパート経営・マンション経営における所得税の計算方法」参照

住民税は、所得税と同じような計算をしますが、上記の課税所得の約10%が住民税となると考えて頂いて結構です。

消費税は、原則として課税売上の収入が年間1000万円を超えている場合に課税されますので、一般的なアパート経営・マンション経営をしている場合には、まず課税されません。

どんな税金対策があるか

税金対策の方法は、不動産所得の必要経費や控除を計上して所得を少なくしたり、損益通算などがあります。

不動産所得の必要経費や控除には、建物の価値を減少させる減価償却費や青色申告特別控除など支出の伴わないものがあります。
特に青色申告特別控除は、簡単な帳簿をつけるだけで最高65万円も控除が受けられますので、必ず適用しておきましょう。

また、赤字の所得がある場合、黒字の所得と相殺して所得を少なくする損益通算という方法もあります。
例えば、500万円の給与所得があるサラリーマンがアパート経営・マンション経営をして100万円の赤字を出した場合、給与所得500万円から不動産所得の赤字100万円を引いた400万円に対して所得税が課税されます。

つまり、赤字である100万円分、税金が安くなるのです。
仮に、所得税率が20%だとしたら、所得税が20万円、住民税は10%なので10万円安くなり、合計で30万円安くなるということです。
これは給与所得のほか、事業所得、雑所得などでも同じ事ができます。

このため、アパート経営・マンション経営の税金対策は、その他に所得がある人がとても有利になります。