アパート経営・マンション経営における所得税の計算方法

確定申告はアパート経営とマンション経営に欠かせない手続きです。
アパートやマンションの資産運用で行う所得税の手続きと、その計算方法をご紹介しましょう。

不動産所得は所得税として申告

アパート経営やマンション経営で得る家賃収入は「所得」とみなされるため、確定申告で所得税の申告対象となります。
課税対象となる項目は、家賃・共益費・更新料・礼金などが該当します。

しかし、敷金や保証金を受け取っていても、後で返還するのであれば所得として計上する必要はありません。

申告には必要経費を計上

必要経費は、総勘定元帳などに記録をしておくと、確定申告の手続きが簡略化できます。

固定資産税や修繕費、損害保険料、共用スペースで使用する水道光熱費などの合計金額を、1年間の所得から差し引いた部分が、所得税の課税対象です。
経費を抑えて収益を上げるのもアパート経営・マンション経営の特徴ですが、確定申告では経費を差し引いて課税するため節税にはバランスが重要です。

経費をもれなく計上するために!「アパート経営・マンション経営にかかる必要経費とは」もご参照ください。

所得税の計算方法

家賃収入以外に給与所得のある方が、所得税を計算する式をご紹介します。

まず、所得額を計算するところから始めましょう。
「所得額=(不動産所得+給与所得)-所得控除額」が計算式となっており、不動産所得や家賃や共益費などから算出します。
所得控除額と言うのは、配偶者や扶養家族のいる方に対する考慮から、税金の控除が行われる項目のことで、配偶者控除や扶養控除が該当します。

次に、「所得額×税率-控除額-各種税額控除-源泉徴収額」で所得税額が算出されます。
所得額に掛ける税率は、195万円以下の場合は5%で控除額は0円、330万円以下の税率は10%で控除額は97500円などと基準が決まっています。

各種税額控除は、住宅ローン控除の他、あれば配当控除も行います。
1月1日~12月31日の1年分を翌年3月15日の確定申告期限までに届け出します。

物件の取得原価には要注意

年数が経過すると物件はリフォームを行いますので、修繕費として必要経費に計上しますが、この時に注意点があります。
設備を付加することによって物件の価値が高まる場合は減価償却費になるので、経費ではなく取得原価として扱います。

現状の設備を修理するのではなく、機能の高いものに交換する場合には、取得原価の取り扱いに注意しましょう。

アパート経営やマンション経営では、所得税の確定申告が必須となるため、所得・費用に該当する項目や、計算方法を理解することが求められます。
節税対策として誤った申告をするケースもあるため、始めは税務署の職員や専門家に相談しながら手続きをするのが理想的です。