家賃滞納の最終手段!強制退去の条件

賃貸経営において、入居者が家賃を滞納する事態はかなりのリスクが発生してしまいます。たび重なる支払いの催促や、回収活動をしても賃料が支払われなかった場合、最終手段として強制退去を命じる可能性も考えなければなりません。では、強制退去はどういった条件で行使できるのでしょうか。

大前提として温和な解決を心掛ける

家賃の支払いが2ヶ月以上未納の状況で、入居者との連絡が取れている場合まず「任意退去」を打診してみましょう。電話や郵送での文書で、入居者の生活を配慮して引越しを勧め、転居に向けた協力的な姿勢をみせて、穏便な解決を心掛けましょう。また、可能な限り入金の依頼も同時並行で行いましょう。

それでもなお、家賃の支払いがなく、また任意での退去にも応じない場合は、強制退去の準備をしなくてはなりません。

強制退去の条件とは?

強制退去とは具体的には「建物明渡訴訟」を行い、明け渡しの勝訴判決を受けて執行されるものです。

強制退去には厳密な条件はありませんが、過去の判例から推測するに①滞納家賃が3ヶ月以上ある賃貸人と賃借人の信頼関係が破壊されているといった状況で、賃貸借契約の解除が認められる傾向があります。

しかし、滞納者が失業中であったり、社会的通念上やむをえない理由があった場合、貸主の「権利の濫用」となり強制退去が認められないケースもあります。また、滞納期間のみで判断できない場合もあり、2ヶ月の滞納で契約解除が認められたケースや、6ヶ月滞納していても解除が認められなかったケースもあります。

<権利の濫用とは>
権利の行使において、その正当な範囲から逸脱して、正当な行使と認められない状態を指します。

 

ちなみに、勧告をしていたにも関わらず家賃の滞納が1年以上続いている場合や、入居者が行方不明になり連絡がつかなくなってしまった場合は、裁判により強制明渡の執行を行えるようになります。

この「建物明渡訴訟」は、弁護士に依頼して行われることになりますが、家賃滞納が2ヶ月を超えた時点で弁護士の選定を済ましておくことで、スムーズにかつスピーディに訴訟を進めることができます。この手順をあらかじめ進めていることで、賃料の無収入期間を極力減らすことができるので、効率的に動きましょう。

一般的に賃貸借の契約において、貸主(オーナー)・借主(入居者)の関係は貸主が弱い立場にあるといわれています。入居者は自身の都合で転居などすることができますが、オーナーは自身の都合であっても簡単に入居者の立ち退きや退去を命じることはできません。こういったオーナーと入居者のトラブルを未然に防ぐ第一歩は、入居審査がきちんとなされているかどうかです。

入居者とのトラブルは、賃貸経営のリスクに直接繋がる可能性もあるため、入居者の審査は入念に行いましょう。