賃貸の委託管理を見直そう

賃貸の管理を管理会社に委託する際、委託できる管理方法を選べることがあります。では委託管理にはどんな種類があるのでしょうか?株式会社住吉ハウジング 中村代表監修でご解説!オーナーの要望にあわせて、管理の効率のよい管理委託を選択しましょう。

任せきりの管理委託に要注意!

一般的に、不動産の管理は、建物を建てた会社にお願いしたり、相続等で前権者からの流れで今の管理会社に任せている方が多いでしょう。不動産の管理の内容に関して、通常の入居募集・契約処理・クレーム・家賃集金督促・入退去処理・リフォームなど、一般的な不動産管理会社であれば上記の基本管理業務が管理料に含まれてます。そして管理委託料も「上記内容が全部含まれて管理料が○%です」とざっくりとした説明で管理を任せているオーナー様が非常に多いと思われます。

しかし、その後の不動産経営の中で管理料以外の部分で費用がかさむことがあり、驚かれるオーナー様が多いようです。
時代の変化と共に、入居者のニーズや法律関係まで様々に変わっています。不動産の管理業務も昔と比べて、24時間緊急対応や入居者専用のオペレーションセンター、滞納保証など複雑になっており、各オーナー様もそれぞれで不動産投資に求める物や求める形も変わってきております。

不動産管理も、物件の種別・築年数・委託業務内容などからきちんとオーナー様が選んで管理をお願いする時代に変わってきているのです。

中村代表の一言
不動産管理はどこに頼んでも一緒!の時代から、不動産管理はどこに頼むのか、違いを見極めましょう!
管理料の金額によって不動産管理会社が行う委託業務の内容は全く違います。

選択型委託管理(セレクトサポート管理)希望される方

選択型委託管理アパート

不動産オーナー様も大きく分けて、不動産の資産増加に積極的な投資家系のオーナー様と先祖代々の財産を受け継がれて来られている地主系のオーナー様に分かれます。そして、それぞのオーナー様が不動産管理会社に管理を全部委託される方と一部委託される方とに分かれてきます。オーナー様自ら、入居募集やクレーム対応、解約処理、リフォームなど動かれたり、不動産会社と共に努力して頂ける方と、管理業務の全てを不動産会社に任せきりの方とでは管理料に差別化をつけるのは当たり前の事ですし、今からの厳しい不動産市場では委託し処理した仕事の量で適正な管理料を払う。そして、その不動産管理料をオーナー様が選べる時代となっております。

しかし、オーナー様によってはフルサポート管理を委託し、高い管理料を支払っている場合でも、クレーム対応やリフォーム手配、募集活動まで、オーナー様が行われている方を見受ける事もあります。そういった時は委託毎の業務内容で管理料の見直しを検討するべきです。

中村代表の一言
賃貸経営に尽力をして下さるオーナー様には最適な選択型委託管理(セレクトサポート)をお勧めします。
経費削減のため満室経営のために自ら動かれるオーナー様が増加傾向にある昨今では、要望に併せた管理業務の範囲を提案できる企業を選ぶことがキーポイントになります。

全部委託管理(フルサポート管理)を希望される方

上記のセレクトサポートを希望される方とは別に、不動産管理に関しては全部不動産業者に任せたい、煩わしい事はしたくないとお考えのオーナー様は、全部委託管理(フルサポート管理)をお勧めします。こちらは従来通り、定額の管理料を支払う事によって、基本プランの業務は全て不動産管理会社が行います。

しかし、種別や築年数で不動産会社によって管理料に違いがある事には注意してください。例えば、新築物件の場合は一度満室になると築年数が新しい間はほとんど基本の管理業務(クレーム・入退去処理・督促業務)などは発生しません。また、分譲マンションや戸建て賃貸も同様で、一度入居が決まると入居中の上記管理業務はほとんどありません。

ですが、一般的にはフルサポート管理も物件毎の種別や築年数で管理料に差がない不動産会社が多いようです。新築物件でも古い物件でも管理料が一緒な事には十分気を付けて、管理を任せる時には違いを比べる事がポイントです。

中村代表の一言
全部委託管理(フルサポート管理)をお願いする時も築年数や物件種別では不動産会社によって管理料も管理業務も違いがある事に注意しましょう。

満室経営と適正管理

満室経営と適正管理エントランスオーナー様が管理会社に希望されることは、「満室経営」と「適正管理」のこの2つに尽きると思います。
不動産市場は全国的にも空室率が高く、空き部屋が多く、空室対策にもリノベーションや募集方法の多様化など、空き部屋を決めるための費用も増加傾向にあります。また原状回復費用や法令点検の義務強化など、ますます不動産管理に伴う費用も増加傾向です。その中で、満室経営と適正管理を実現していくためには、まずは基本である「不動産管理料を適正な金額で受託してくれる不動産管理会社にお任せする」「無駄な経費を抑え、掛けるべき所にはかけて不動産の価値を高める」など、今後は選ばれる物件になるべく適正な管理を行える不動産会社を探していくやり方が今後の賃貸管理のスタンダードになっていくと確信しています。

EX)新築5万円のマンション20戸管理料5%×12ケ月=25万/年 10年間で250万
セレクトサポートなら 年間で15万以上のコストカット可能 10年間で150万経費削減

中村代表の一言
不動産管理委託も生命保険や携帯プランと一緒!
不動産管理契約は定期的な見直しを!適正な管理を行うからこそ満室経営の実現が出来ます。

住吉ハウジングロゴ

企業名 株式会社住吉ハウジング
住所 〒814-0022 福岡市早良区原6丁目29番22号
事業内容 ・不動産売買・賃貸の仲介
・不動産管理・不動産コンサルティング
・住宅のリフォーム及びクリーニング
・損害保険等の代理店業
氏名 中村 吉秀
所属/役職 代表取締役
資格 宅地建物取引主任者
CPM:米国不動産経営管理士
マンション管理士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
不動産業界歴 18年
得意な不動産業務 不動産コンサルティング業務
座右の銘 無知の知