分譲マンション売却の注意点

分譲マンションを売却するとき、どういったことに注意すればいいのでしょうか。リスト サザビーズ インターナショナル リアルティ 小川様に分譲マンション売却の注意点をお伺いいたしました!

分譲マンションの売却依頼があった場合、具体的にどういった部分を見て価格が決まるのでしょうか。

複数ありますが、まずは「立地」です。駅が近いかどうかや、周辺にコンビニや病院があるのか。マンション自体にコンビニが入っていたり、目の前にスーパーがある方がプラスになります。

建物にコンビニが入っているマンションというのは実際に多いのですか?

多くはないですが、築年数が浅いタワーマンションなどにはあったりします。
次に「眺望」です。 都心のマンションになると、お部屋の窓からの景観が良くないことが多いので、例えば、他の建物に見晴らしを遮られていなかったり、方角が良いことは重要なポイントです。

また、中古マンションは生活感のあるお部屋が多いと思うのですが、「クロス」「床・フローリング」「水回り」などは、どこがどう傷んでいるのか結構見られるポイントなので、日頃からお掃除や小まめなお手入れが大切です。

それと、同じマンションの別のお部屋がどれくらいの価格で売買されているかもチェックします。この場合価格だけではなく、極端に売買の取引が少ないマンションであったり、売買された時期にバラつきがあるマンションよりは、定期的に適正な価格で取引きされているマンションが良いと思います。

では、マンションの売買でよく聞く、「○○階が良い」や「角部屋が良い」などありますか?


マンションの場合、タワー・低層・中層マンションでによって別れますが、その中で低層・中層のマンションの場合、2階と5階では階層だけで大きな影響はあまりありません。しかし「眺望」は大きなポイントになるので、2階でも眺望が良ければプラスですし、5階でも眺望が悪ければマイナスになる可能性があります。

マンションの査定をするうえで、マイナスになるところはありますか?

「立地」という点で言うと、購入検討者様は駅から徒歩10分を基準に考えている方が多いので、徒歩15分となるとマイナスになることがあります。その地域に馴染みがある人以外は、「駅近」を選ばれるので、必ずしも売れないマンションというわけではありませんが、評点を付けるとなるとマイナスになります。

マンションの「分譲会社」「建設会社」も1つのポイントです。分譲会社・建設会社によっても、多少査定の評価にバラつきが出ます。一般的に大手デベロッパーの建設したマンションであれば、信頼度が高いのでプラスの評価要素になります。
 
しかしながら、一度問題が発生したマンションデベロッパーのマンションでは、その会社の信用性が失われるため購入検討者が減り、査定にも影響がでてきます。 

あとは「新耐震基準」「旧耐震基準」も関係します。昭和56年以前の「旧耐震基準」のマンションは、住宅ローン減税が使えないマイナス要素があります。 あとはそのマンションがどのような「管理形態」なのかという部分です。マンションはおおまかに「全部管理」「一部管理」「自主管理」に分けることができます。

そのなかでも「自主管理のマンション」は、買主さんに敬遠されがちですし、我々も好んで取り扱いはしていません。理由としては、トラブルが多かったり「修繕計画」がずさんな場合があるからです。

先程のお話しで、マンションは「立地」が重要なのだという事がよくわかりました。では、立地条件が良いとは言えないマンションはどのようにアピールすれば良いのでしょうか?

シンプルに価格を下げることです。しかし、この解決方法はなるべく取らないようにしています。

なぜなら駅が遠いということは、生活環境が良いケースが多いということです。例えば「国道に面していない」「臭気がない」「騒音がない」といった「都心に住みながら駅から離れるだけで、こんなに生活しやすくなるんですよ」というポイントをアピールできます。

あとは、マンション専用駐車場の使用権が付いていたり、近くの駐車場が安く借りられることも強みだと思います。

以前駅から徒歩15分の分譲マンションを販売したのですが、そこは駐車場が月1万円程で借りることができたので、駅から離れていることがデメリットにはなりませんでした。このように克服要素やプラス要素が多ければ、立地条件は十分克服できると思います。

ありがとうございました。

リストインターナショナルリアルティ株式会社

企業名 リストインターナショナルリアルティ株式会社
住所 神奈川県横浜市中区尾上町4-47 リスト関内ビル
事業内容 ・不動産の売買 ・賃貸の仲介 ・受託販売 ・不動産賃貸管理
・不動産の運用、管理、資産コンサルティング業務
・損害保険代理店
氏名 小川 益生
資格 宅地建物取引士
不動産業界歴 7年
得意な不動産業務 不動産仲介・接客
座右の銘 一期一会